Profesiones jurídicas X - Los administradores de fincas

La profesión de administrador de fincas es una de éstas que está en el telón de fondo de nuestras vidas, que conocemos de nombre pero no sabemos muy bien para qué sirve. A poco que vivamos en una casa en propiedad, habremos oído hablar de “el administrador”, normalmente con el mismo tono de cansancio vital con el que uno se refiere a términos como “junta de propietarios”, “derrama” u “obras en la escalera”. Vamos a ver entonces qué es esta figura.

Los administradores de fincas están vinculados a lo que se llama “propiedad horizontal”. La propiedad horizontal se aplica en aquellos inmuebles que estén divididos en pisos o locales susceptibles de ser aprovechados de forma independiente. Estos edificios tienen toda una serie de elementos comunes, como pueden ser cimientos, vigas, fachada, portal, escaleras o rellanos. Pues bien: podemos definir la propiedad horizontal como aquella que recae sobre un piso o local independiente y que incluye un derecho de propiedad sobre los bienes comunes, derecho que es compartido con el resto de personas que posean un piso o local en la misma finca.

La propiedad de varias personas sobre un mismo objeto se denomina copropiedad o condominio, y está regulada en el Código Civil. ¿Qué diferencia hay entre la propiedad horizontal y el resto de formas de copropiedad? Al menos dos, muy importantes:

• En condiciones normales, cualquier copropietario puede pedir que la cosa común se divida y, si eso no es posible, que se venda y se reparta el producto entre todos los comuneros. En el caso de la propiedad horizontal esto no es posible. Exigir la división de los elementos comunes del edificio es un absurdo lógico (¿quién se queda con el rellano?), y venderlos a un tercero resultaría peligroso (¿voy a tener que pagarle a una empresa cada vez que entre y salga de mi casa?), por lo que la ley lo prohíbe.
• En el resto de supuestos de condominio, cualquier copropietario puede transmitir a un tercero su cuota sobre el patrimonio común. En el caso de la propiedad horizontal, esto no es así. El derecho es indivisible. Para transmitir mi cuota en la comunidad tengo, necesariamente, que transmitir también mi piso o local.

En definitiva, la situación de propiedad horizontal incluye a varias personas que tienen pisos o locales independientes situados en el mismo edificio y que en dicha condición ostentan también derechos de copropiedad sobre los elementos comunes de la finca. Y claro, esa situación –muchos vecinos que comparten propiedad sobre elementos comunes– hay que gestionarla de alguna forma.

La forma que ha encontrado la Ley de Propiedad Horizontal es establecer una serie de órganos que tiene que haber en toda comunidad de propietarios. Nos referimos a la Junta, formada por todos los vecinos, y a tres cargos unipersonales: el presidente, el secretario y el administrador. El presidente tiene que ser uno de los propietarios. Los otros cargos pueden acumularse en el presidente o concederse a otras personas, juntos o por separado. Y como estas personas no tienen por qué ser propietarios, se abre así la puerta a la profesionalización de la figura.

Lo más común es que se ceda a una empresa las funciones de administrador y de secretario y que sea esta sociedad la que designe a uno de sus empleados para que ejerza estas competencias. Y el tema es que son competencias muy amplias. En la práctica, el administrador-secretario profesional es quien gobierna la comunidad de vecinos, por lo que el cargo de presidente queda como residual, que se limita a firmar los papeles que sea. Es el administrador el que manda y ordena.

Sobre el administrador recae un deber general de “velar por el buen régimen de la casa”, para lo cual puede hacer advertencias a los titulares. Se le concede incluso la facultad de representar a la comunidad en los procedimientos monitorios (1) que puedan iniciarse contra el propietario que no paga las derramas. Esta competencia normalmente correspondería al presidente, pero dado que éste cambia cada año, se considera oportuno que pueda demandar también el administrador.

El administrador tiene también tarea burocrática, puesto que es él quien prepara el presupuesto que más adelante aprobará la Junta. En materia de obras, es quien ejecuta los acuerdos aprobados (lo cual quiere decir que es quien contrata, supervisa y paga a los obreros) y quien realiza actuaciones urgentes para reparar cosas que se hayan roto. Por último, puede tener todas las demás funciones que la Junta le conceda. Esta cláusula es un cajón de sastre donde cabe todo: gestión de las cuentas bancarias de la comunidad, cobro de los recibos, cumplimiento de obligaciones tributarias, inspecciones varias, mediación con propietarios díscolos, prevención de riesgos laborales... al final, la tarea del administrador acaba siendo una enorme suma de pequeñas cosas.

En cuanto a las funciones de secretario, son las típicas de esta figura: levanta y firma el acta de las reuniones, expide las convocatorias, redacta los órdenes del día, custodia los documentos de la comunidad y demás. La Ley de Propiedad Horizontal prácticamente asume que el puesto de secretario va a recaer en el administrador, y por ello la regulación de sus competencias está, sobre todo, en el artículo que dedica a este cargo.

La ley no dice nada de la formación que tiene que tener una persona física para desempeñar el cargo de administrador; se limita a hablar de una “cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida”. Tampoco dice nada sobre las empresas que prestan esta clase de servicios. En defecto de regulación, han ido apareciendo diversas iniciativas: existen, por ejemplo, colegios de administradores de fincas que tratan de unificar la profesión y que, presumiblemente, ofrecen cursos específicos. Sin embargo, la colegiación no es obligatoria (2), por lo que en la práctica lo único que tiene que hacer una persona para empezar a trabajar como administrador de fincas es anunciarse como tal.

Los honorarios son libres. A mi entender, es un mercado donde es bastante sencillo fidelizar al cliente: cambiar de administrador es algo que da una pereza inmensa, y más si la decisión se tiene que tomar en una reunión dirigida por el mismo administrador al que se trata de expulsar. Y por supuesto la mayoría de comunidades de vecinos no quieren ni oír hablar de prescindir de esta figura. Si ya es un tópico de nuestra cultura el rechazo a ser presidente de comunidad, como para encima asociar al cargo todas esas tareas pequeñas, ingratas y poco visibles que realiza el administrador de fincas profesional.

(1) Los monitorios son procedimientos, presuntamente más rápidos que el resto de juicios civiles, para reclamar deudas dinerarias que estén documentadas.

(2) Mantengo cierto escepticismo hacia los colegios de administradores de fincas, sobre todo por los bajos requisitos de acceso. Uno puede colegiarse con titulaciones tan alejadas de la administración de fincas como puedan ser Magisterio, Ingeniería Química, Ciencias Ambientales y Pedagogía. No es necesario nada más que tener cualquiera de esos títulos y pagar el pastizal de colegiación. No parece una buena barrera de entrada para garantizar unos servicios profesionales de calidad.

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