Alquileres de vivienda 6 - Fin del contrato

Todo lo bueno llega a su fin, y la serie sobre alquileres de vivienda no iba a ser menos. El tema elegido para esta última entrada es (de forma muy apropiada) el de la finalización del contrato. Lo más común es que el contrato finalice por la no renovación al término de cualquiera de los plazos anuales en que se estructura. Veremos hoy todos aquellos casos de finalización anticipada o patológica.

Trataremos también de un caso específico, el de la suspensión del contrato por realización de obras.

Suspensión / desistimiento del contrato por realización de obras

El arrendamiento de vivienda tiene como objetivo, como su propio nombre indica, la cesión de un inmueble para que el arrendatario viva en él. Eso quiere decir que si la realización de obras vuelve inhabitable la vivienda, es posible suspender el contrato o desistir de él. A este respecto, da igual si se trata de una reparación decidida por el arrendador (1) o de obras acordadas por la autoridad competente: si el inmueble queda inhabitable, el arrendador puede desistir del contrato o suspenderlo.

Del desistimiento no hablaremos, porque ya lo vimos en entradas anteriores: consiste simplemente en la finalización del contrato. La suspensión es más interesante. Si el arrendatario opta por suspender el contrato, éste queda congelado: durante el tiempo de las obras, cesa la obligación de pagar la renta y no corre el tiempo. Así, si yo suspendo el contrato cuando quedan seis meses para que termine y la suspensión dura dos meses, al volver seguirán quedando seis meses de contrato.

Venta de la vivienda arrendada: adquisición preferente

Hay un aserto jurídico: “venta quita renta”. Eso quiere decir que si la vivienda arrendada se cede a un tercero, el arrendamiento termina de forma inmediata. Solo hay una excepción: que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, algo que es muy raro porque exige celebrar el contrato en escritura pública en vez de mediante documento privado. Así que lo más probable es que si tu casero vende el piso tú tengas que irte.

Sin embargo, el arrendatario tiene un arma para defenderse: comprar él la vivienda. Tiene un derecho de adquisición preferente, que significa que puede adquirir la vivienda pasando por encima de cualquier otro posible comprador. Este derecho solo se activa cuando el propietario decide venderla. A nivel jurídico, el derecho de adquisición preferente se divide en dos:

• Derecho de tanteo: el derecho de tanteo es el que se tiene antes de que la finca arrendada se venda. El casero debe notificarle de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada y el precio que va a pedir, y el arrendatario tiene 30 días para ejercer su derecho. Esta notificación caduca a los 180 días, lo que quiere decir que si pasados seis meses desde la notificación el casero sigue queriendo vender la casa debe emitir una segunda notificación para darle al arrendatario otra oportunidad de ejercer su derecho de tanteo.
• Derecho de retracto: el derecho de retracto es el que se tiene después de que la finca arrendada se venda a un tercero sin habérselo notificado al arrendatario o por un precio inferior al que se notificó. En este caso, el arrendatario tiene el derecho de revertir esta venta a un tercero y comprar él la vivienda en las mismas condiciones. De nuevo, este derecho debe ejercerse en un plazo de 30 días desde que el adquirente le comunica la adquisición.

Para evitar que todo el trámite de compraventa se realice a espaldas del arrendatario, la ley prohíbe inscribir los contratos de compraventa si no consta que se han hecho las notificaciones previstas.

La ley permite que el arrendatario renuncie a estos derechos en el contrato. Esta renuncia es cada vez más común, sobre todo en contratos hechos a personas precarias, que claramente nunca podrán comprar el piso: al arrendador le interesa que se renuncie a este derecho porque así no tiene que esperar treinta días para poder sacar el piso al mercado.

Por último, este derecho no puede ejercerse si en un mismo inmueble hay varias viviendas y todas ellas se venden al mismo comprador, o si un casero tiene varios locales en el inmueble y los vende a un mismo comprador.

Finalización por incumplimiento

El contrato de arrendamiento genera obligaciones para ambas partes. Es posible que cualquiera de las dos partes incumpla alguno de estos deberes. Ante el hecho del incumplimiento, el perjudicado puede exigir entre resolver el contrato o exigir judicialmente el cumplimiento; en ambos casos tiene derecho a que le indemnicen los daños que haya sufrido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos da una lista de conductas que constituyen incumplimientos. No sería necesario, pues en todo caso se trata de transgresiones de obligaciones que están establecidas en otros artículos de la ley, pero está bien que lo haga a efectos pedagógicos. Así, son conductas incumplidoras por parte del arrendatario:

• Los impagos, sean de la renta, la fianza o cualquier otra cantidad que le toque.
• El subarriendo o la cesión del contrato no consentidos.
• La realización de obras que causen daño a la finca o de obras que necesiten consentimiento del arrendador.
• La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Los cuatro primeros adjetivos corresponden a una clasificación de actividades que ya está derogada, pero vienen a reconducirse a la idea de “cosas que molesten o dañen al vecindario”.
• Dejar de destinar el inmueble a vivienda habitual: si me compro una casa y me mudo, estoy incumpliendo el contrato.

Por su parte, son conductas incumplidoras por parte del arrendador la no realización de reparaciones debidas y la perturbación del uso de la vivienda.

El problema aquí es, como siempre, la desigualdad y la disparidad de poder. La resolución del contrato es un acto judicial, y a la mayor parte de arrendatarios no les compensa demandar a sus caseros por mucho que éstos incumplan su obligación de reparación: la justicia va lenta y saben que hay muchas formas en que el arrendador puede perjudicarlos. Demandarán e igual consiguen que dentro de un año (que a lo mejor ya no están ni viviendo allí) el arrendador sea obligado a reparar lo que se ha roto, y de ahí a que se repare de verdad puede seguir pasando tiempo. Al final los arrendadores que se enfrentan a un casero incumplidor prefieren irse por las bravas si la situación es insostenible, y perder la fianza y todas las demás garantías que hayan prestado.

Por el contrario, ante el incumplimiento del inquilino el arrendador no tiene mayor problema en demandar, aparte de la comprensible pereza. Si el arrendatario ha dejado de pagar la renta (el incumplimiento más común), ya no hay muchas más formas de que pueda perjudicar al dueño, y una demanda será siempre beneficiosa para éste. De hecho, la ley prevé un procedimiento de desahucio exprés para casos de impago de renta, pero requiere que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, y eso es raro.

Extinción por pérdida y ruina

Por último, la LAU establece dos casos residuales donde se extingue el arrendamiento:

• Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. Por ejemplo, si la finca es expropiada.
• Por declaración de ruina sobre la finca. Recordemos que la obligación del arrendador de reparar la vivienda tiene su límite en la destrucción total de la misma.

Espero que esta serie os haya servido y que os sintáis más protegidos en vuestras relaciones arrendaticias.

(1) Recordemos que ante obras de mejora ya hay otros medios de defensa: el arrendatario no tiene por qué soportar las que puedan diferirse hasta el final del arrendamiento y además tiene derecho a desistir del contrato si son muy relevantes.

¿Te ha gustado esta entrada? ¿Quieres ayudar a que este blog siga adelante? Puedes convertirte en mi mecenas en la página de Patreon de Así Habló Cicerón. A cambio podrás leer las entradas antes de que se publiquen, recibirás PDFs con recopilaciones de las mismas y otras recompensas. Si no puedes o no quieres hacer un pago mensual pero aun así sigues queriendo apoyar este proyecto, en esta misma página a la derecha tienes un botón de PayPal para que dones lo que te apetezca. ¡Muchas gracias!