En la entrada anterior empezamos a
hablar sobre las obras en un piso arrendado. Nos referíamos, en concreto, a las
obras de conservación o reparaciones. Hoy analizaremos el otro gran tipo de
intervención en un inmueble: las obras de mejora, que son todas aquellas que no
buscan arreglar nada que se haya roto sino aumentar el valor del piso, añadirle
funcionalidades o dejarlo más bonito. Como siempre, recordemos que ésta es la
regulación legal, y que es nula cualquier cláusula que la modifique en
perjuicio del arrendatario.
Como es natural, el tema de las obras de
mejora le interesa sobre todo al arrendador. Es él quien tiene mayor interés en
que el piso sea rentable. Por ello, la LAU le concede el derecho a realizar,
sin que el arrendatario pueda oponerse, “obras de mejora cuya realización no
pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. De nuevo,
la norma es inconcreta. Al fin y al cabo, las obras de mejora son, por su
propia naturaleza, algo no urgente: se trata de mejorar el inmueble, no de
reparar una rotura.
Entonces, ¿qué obras están en este caso
de no poder retrasarse “razonablemente” hasta el fin del contrato? Se me
ocurren varias posibilidades. Por ejemplo, una intervención que busque evitar
daños futuros (reforzar, antes de que se rompa del todo, una cañería que ya ha
dado problemas) es una obra de mejora que a lo mejor no puede postergarse mucho
tiempo. Otro caso: que el arrendador vaya a financiar la obra con una
subvención que solo puede pedirse hasta determinada fecha, como un plan renove
de la caldera. Un tercer supuesto, más discutible: que el arrendador haya
encontrado una oferta buenísima que durará unos pocos días. Por el contrario,
las obras de simple mejora funcional u ornato –poner un jacuzzi, sustituir los azulejos por otros más bonitos– que el dueño
vaya a pagar de su bolsillo pueden sin duda esperarse a que el arrendamiento
termine (1).
Esta especulación no es simple
palabrería. Recordemos que el arrendador tiene derecho a aumentar la renta después de realizar obras de mejora, siempre que las realiza una vez
transcurridos los tres primeros años del contrato. Este detalle hace que sea importante
determinar en qué casos puede realizar dichas obras y en cuáles debe esperarse
hasta la finalización del arrendamiento. En todo caso, hay que entender que la
mayoría de caseros son razonables en este aspecto y que no propondrán cambiar
el parqué del pasillo así porque sí y sin que haya causa que lo motive.
Está claro que la ley piensa en obras de
mejora grandes, no en pintar una pared. El arrendador debe notificar el inicio
de las obras por escrito y con al menos tres meses de antelación; en la
notificación se describirán las obras y se incluirá una estimación de duración
y de coste. El coste le importa al arrendatario porque servirá de base para
calcular cuánto le van a subir el alquiler. Desde el momento de la
notificación, el arrendatario tiene un mes para desistir del contrato salvo que
se trate de obras menores. Si desiste, tiene dos meses para irse, durante los
cuales no pueden empezar las obras.
De nuevo, la ley es ambigua a la hora de
determinar qué es una obra menor: habla de intervenciones que “no afecten o
afecten de modo irrelevante a la vivienda”. Entiendo que todo lo que sea
cambios en los revestimientos (azulejos, pintura, etc.) o en elementos internos
que no se ven (conducciones, cimientos, etc.) entran en esta categoría, aunque
supongan un cambio completo. Sin embargo, cuestiones como tirar o levantar
tabiques, abrir o cerrar ventanas y en general modificar la disposición
estructural de la vivienda sí pueden salirse de la idea de “afectación
irrelevante”.
Si el arrendatario decide soportar las
obras, tiene derecho a que la renta se le reduzca en proporción a la parte de
la vivienda de la que se vea privado por su causa. Además, el arrendador debe
resarcirle de cualquier gasto que las obras le obliguen a efectuar: sustitución
de muebles rotos por los operarios, el coste del hotel si tiene que pasarse
alguna noche fuera, etc. No insisto más en este tema porque es una cuestión
básica de responsabilidad civil.
Hasta ahora venimos hablando de las obras
del arrendador, pero ¿puede el arrendatario realizar obras de mejora? La respuesta
es “sí, pero”. Hay tres supuestos:
Caso general
El arrendatario necesita consentimiento
escrito del arrendador para modificar la configuración de la vivienda o de sus
anexos. Eso quiere decir que puede realizar cualquier obra que esté por debajo
de ese límite sin necesidad de consultárselo al casero. Recalco esto porque
cada vez es más común que en los contratos haya cláusulas que prohíben al
arrendatario pintar las paredes o realizar agujeros en las mismas, aunque sea
para colgar un triste cuadro. A mi entender, como esa clase de obras menores no
modifican la configuración de la vivienda, no pueden prohibirse.
Si el arrendatario realiza sin
consentimiento una obra que lo necesita, el arrendador no solo puede resolver
el contrato sino que también puede exigir que el inquilino reponga las cosas al
estado anterior en el momento en que concluya el arrendamiento. Si no lo hace, es
decir, si el casero decide quedarse la obra que ha hecho el arrendatario, éste
no le puede reclamar indemnización alguna. Tiene bastante lógica: ha hecho una
obra prohibida que solo de carambola le ha gustado al propietario. ¿Qué
indemnización va a reclamar?
Caso agravado: obras que socaven la
vivienda
Nunca, bajo ningún concepto, puede el
arrendatario disminuir la estabilidad o la seguridad de la vivienda. Ni con
consentimiento ni sin él. Se trata de una norma destinada, obviamente, a
proteger a terceros de los daños que podría causar un derrumbamiento. Si el
inquilino incumple, la sanción es más potente: el arrendador le puede exigir
que reponga las cosas a su estado anterior en ese mismo instante, sin necesidad
de esperar a que el contrato termine.
Caso atenuado: obras de adaptación a edad o
discapacidad
Para adaptar la vivienda a una persona de
más de 70 años o con cualquier clase de discapacidad no es necesario el
consentimiento del arrendador, aunque sí hay que comunicárselo. Se entiende, claro está, que la ley habla de obras que modifiquen la configuración de la vivienda, ya que en caso de obras menores ya hemos visto que la modificación es libre. Para poder
activar este supuesto es necesario que el anciano o el discapacitado vivan en
la vivienda: la ley menciona al propio arrendatario, a su cónyuge o persona con
relación análoga y a sus familiares que convivan con ellos de forma permanente.
Estas obras no pueden afectar a los elementos comunes del edificio (el rellano,
la escalera, la fachada) y lógicamente también tienen prohibido disminuir su
estabilidad o seguridad.
Igual que en el caso general, el
arrendador puede exigir al arrendatario que revierta la obra al terminar el
contrato.
Así que ya sabéis, ¡cuidado con las obras
de mejora!
(1)
Por supuesto, en el análisis de casos también hay que tener en cuenta cuánto
tiempo le queda al contrato.
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Con este tema un amigo mío tuvo un follón - básicamente la casa que alquiló no tenía aire acondicionado (en Málaga) y en verano se estaban asando, total que mi amigo decidió comprar un aparato de aire acondicionado y el dueño le dijo que le dejaba ponerlo pero que la obra la pagaba él (mi amigo). Por otro lado mi amigo argumentaba que una vez hecha la obra, esa inversión iba de su bolsillo iba a beneficiar al dueño del piso ya que en un futuro ya tenía la obra hecha por si quería instalar un aire acondicionado. Al final no recuerdo cómo quedó la cosa.
ResponderEliminarEs una situación jodida, está claro. El arrendador no tiene obligación de poner aire acondicionado, por mucho que ese aparato sea conveniente para vivir. El arrendatario puede instalarlo (no creo que abrir un agujero en la pared y tirar un par de tubos entre en "modificar la configuración de la vivienda"), pero es cierto que luego la obra aprovecha al arrendador. Pena que no recuerdes la solución del asunto xD
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