Alquileres de vivienda 5 - Obras de mejora

En la entrada anterior empezamos a hablar sobre las obras en un piso arrendado. Nos referíamos, en concreto, a las obras de conservación o reparaciones. Hoy analizaremos el otro gran tipo de intervención en un inmueble: las obras de mejora, que son todas aquellas que no buscan arreglar nada que se haya roto sino aumentar el valor del piso, añadirle funcionalidades o dejarlo más bonito. Como siempre, recordemos que ésta es la regulación legal, y que es nula cualquier cláusula que la modifique en perjuicio del arrendatario.

Como es natural, el tema de las obras de mejora le interesa sobre todo al arrendador. Es él quien tiene mayor interés en que el piso sea rentable. Por ello, la LAU le concede el derecho a realizar, sin que el arrendatario pueda oponerse, “obras de mejora cuya realización no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. De nuevo, la norma es inconcreta. Al fin y al cabo, las obras de mejora son, por su propia naturaleza, algo no urgente: se trata de mejorar el inmueble, no de reparar una rotura.

Entonces, ¿qué obras están en este caso de no poder retrasarse “razonablemente” hasta el fin del contrato? Se me ocurren varias posibilidades. Por ejemplo, una intervención que busque evitar daños futuros (reforzar, antes de que se rompa del todo, una cañería que ya ha dado problemas) es una obra de mejora que a lo mejor no puede postergarse mucho tiempo. Otro caso: que el arrendador vaya a financiar la obra con una subvención que solo puede pedirse hasta determinada fecha, como un plan renove de la caldera. Un tercer supuesto, más discutible: que el arrendador haya encontrado una oferta buenísima que durará unos pocos días. Por el contrario, las obras de simple mejora funcional u ornato –poner un jacuzzi, sustituir los azulejos por otros más bonitos– que el dueño vaya a pagar de su bolsillo pueden sin duda esperarse a que el arrendamiento termine (1).

Esta especulación no es simple palabrería. Recordemos que el arrendador tiene derecho a aumentar la renta después de realizar obras de mejora, siempre que las realiza una vez transcurridos los tres primeros años del contrato. Este detalle hace que sea importante determinar en qué casos puede realizar dichas obras y en cuáles debe esperarse hasta la finalización del arrendamiento. En todo caso, hay que entender que la mayoría de caseros son razonables en este aspecto y que no propondrán cambiar el parqué del pasillo así porque sí y sin que haya causa que lo motive.

Está claro que la ley piensa en obras de mejora grandes, no en pintar una pared. El arrendador debe notificar el inicio de las obras por escrito y con al menos tres meses de antelación; en la notificación se describirán las obras y se incluirá una estimación de duración y de coste. El coste le importa al arrendatario porque servirá de base para calcular cuánto le van a subir el alquiler. Desde el momento de la notificación, el arrendatario tiene un mes para desistir del contrato salvo que se trate de obras menores. Si desiste, tiene dos meses para irse, durante los cuales no pueden empezar las obras.

De nuevo, la ley es ambigua a la hora de determinar qué es una obra menor: habla de intervenciones que “no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda”. Entiendo que todo lo que sea cambios en los revestimientos (azulejos, pintura, etc.) o en elementos internos que no se ven (conducciones, cimientos, etc.) entran en esta categoría, aunque supongan un cambio completo. Sin embargo, cuestiones como tirar o levantar tabiques, abrir o cerrar ventanas y en general modificar la disposición estructural de la vivienda sí pueden salirse de la idea de “afectación irrelevante”.

Si el arrendatario decide soportar las obras, tiene derecho a que la renta se le reduzca en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por su causa. Además, el arrendador debe resarcirle de cualquier gasto que las obras le obliguen a efectuar: sustitución de muebles rotos por los operarios, el coste del hotel si tiene que pasarse alguna noche fuera, etc. No insisto más en este tema porque es una cuestión básica de responsabilidad civil.

Hasta ahora venimos hablando de las obras del arrendador, pero ¿puede el arrendatario realizar obras de mejora? La respuesta es “sí, pero”. Hay tres supuestos:

Caso general

El arrendatario necesita consentimiento escrito del arrendador para modificar la configuración de la vivienda o de sus anexos. Eso quiere decir que puede realizar cualquier obra que esté por debajo de ese límite sin necesidad de consultárselo al casero. Recalco esto porque cada vez es más común que en los contratos haya cláusulas que prohíben al arrendatario pintar las paredes o realizar agujeros en las mismas, aunque sea para colgar un triste cuadro. A mi entender, como esa clase de obras menores no modifican la configuración de la vivienda, no pueden prohibirse.

Si el arrendatario realiza sin consentimiento una obra que lo necesita, el arrendador no solo puede resolver el contrato sino que también puede exigir que el inquilino reponga las cosas al estado anterior en el momento en que concluya el arrendamiento. Si no lo hace, es decir, si el casero decide quedarse la obra que ha hecho el arrendatario, éste no le puede reclamar indemnización alguna. Tiene bastante lógica: ha hecho una obra prohibida que solo de carambola le ha gustado al propietario. ¿Qué indemnización va a reclamar?

Caso agravado: obras que socaven la vivienda

Nunca, bajo ningún concepto, puede el arrendatario disminuir la estabilidad o la seguridad de la vivienda. Ni con consentimiento ni sin él. Se trata de una norma destinada, obviamente, a proteger a terceros de los daños que podría causar un derrumbamiento. Si el inquilino incumple, la sanción es más potente: el arrendador le puede exigir que reponga las cosas a su estado anterior en ese mismo instante, sin necesidad de esperar a que el contrato termine.

Caso atenuado: obras de adaptación a edad o discapacidad

Para adaptar la vivienda a una persona de más de 70 años o con cualquier clase de discapacidad no es necesario el consentimiento del arrendador, aunque sí hay que comunicárselo. Se entiende, claro está, que la ley habla de obras que modifiquen la configuración de la vivienda, ya que en caso de obras menores ya hemos visto que la modificación es libre. Para poder activar este supuesto es necesario que el anciano o el discapacitado vivan en la vivienda: la ley menciona al propio arrendatario, a su cónyuge o persona con relación análoga y a sus familiares que convivan con ellos de forma permanente. Estas obras no pueden afectar a los elementos comunes del edificio (el rellano, la escalera, la fachada) y lógicamente también tienen prohibido disminuir su estabilidad o seguridad.

Igual que en el caso general, el arrendador puede exigir al arrendatario que revierta la obra al terminar el contrato.

Así que ya sabéis, ¡cuidado con las obras de mejora!

(1) Por supuesto, en el análisis de casos también hay que tener en cuenta cuánto tiempo le queda al contrato.

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