La reforma del alquiler returns

Hay una buena razón por la cual no escribí un artículo cuando se publicó el Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: ya saqué una entrada cuando se publicó el decreto-ley de 2018, y ésta quedó desfasada casi de inmediato, en el momento en que el Congreso se negó a convalidarlo. Esto, en el corto plazo, me segó la hierba bajó los pies, así que no quise repetir la jugada.

A medio plazo, por cierto, nos lleva a un debate jurídico bastante interesante, en relación a la nunca resuelta naturaleza del decreto-ley. El decreto-ley lo emite el Gobierno y lo convalida el Congreso. Pero esa convalidación, ¿es una aprobación definitiva (de tal suerte que hasta entonces la norma no ha existido realmente y todos sus efectos eran provisionales) o es una decisión sobre si se deroga o no (de tal modo que hasta entonces la norma sí ha existido y todos sus efectos han sido definitivos)? Esta pregunta no tiene mayor importancia si se produce la convalidación, pero sí la tiene si se deniega: si tomamos la primera opción, los actos que se dictaron en ejecución del decreto-ley no convalidado se volatilizan; si tomamos la segunda, permanecen.

En el derecho español hay apenas un puñado de decretos-ley que no se hayan convalidado (si no recuerdo mal éste era el cuarto), por lo que no hay jurisprudencia constitucional al respecto. Sin embargo, en este caso, el decreto de alquileres de 2018 estuvo rigiendo un mes hasta su rechazo por el Congreso. Eso son muchos contratos de alquiler, que van a cumplir tres años en diciembre de 2021 y enero de 2022: en ese momento los propietarios intentarán echar a los inquilinos, éstos responderán diciendo que el contrato se firmó bajo una ley que les permitía estar cinco o siete años dependiendo del caso, el asunto llegará al Tribunal Constitucional y sabremos por fin cuál es oficialmente la naturaleza del decreto-ley.

Y yo, si sigo teniendo este blog, lo comentaré aquí.

Pero hasta entonces, me voy a limitar a glosar la nueva norma, la que acaba de ser convalidada por el Congreso, que en realidad es una versión corregida y aumentada de la de 2018. Así pues, podéis pinchar en el enlace que he puesto al principio y leer ese artículo, porque básicamente todo lo que dice en él sigue estando vigente. Sobre ese esquema se ha construido lo siguiente:

1.- Más plazo para notificar la no renovación. La ley establece dos periodos básicos: uno de prórroga forzosa, en el que el contrato se va renovando cada año pero el arrendatario puede evitar dicha renovación (es decir, irse del piso); y uno de prórroga voluntaria, que sucede tras la forzosa, y que funciona por trienios pero ambas partes pueden impedirla. En ambos casos se entiende que hay prórroga salvo que la/s parte/s legitimada/s para ello comuniquen que no quieren seguir con el contrato. La pregunta es: ¿qué plazo tienen para ello?

Tradicionalmente, el plazo era de un mes. Pero ahora se ha decidido subir para la segunda prórroga, la trienal voluntaria: el arrendador debe comunicar su voluntad de terminar el contrato con cuatro meses de antelación, y el arrendatario con dos. En otras palabras, que si tu periodo de prórroga obligatoria (o cualquiera de tus prórrogas voluntarias) vence a 1 de noviembre y el 1 de julio tu casero no te ha notificado que debes irte, no puede ya echarte. Debía notificarte con cuatro meses de antelación y no lo ha hecho.

2.- Aumenta el derecho del arrendatario sobre la vivienda enajenada. Hasta ahora, si el arrendador vendía o perdía la vivienda, el arrendatario quedaba en muy mala situación. El adquirente en principio no tenía que respetar el alquiler salvo que el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, y ¿qué contratos están inscritos en España? Ninguno. Había alguna posibilidad de interpretar lo contrario (que el adquirente sí debía respetar un arrendamiento que conociera) pero no era evidente y no siempre se admitía: en general se aplicaba el viejo aserto jurídico de que “venta quita renta”.

Ahora ya no será así. La venta de la vivienda arrendada o su pérdida por parte del arrendador (por ejemplo, porque se ejecuta una hipoteca o una opción de compra sobre la casa) ya no afectan al contrato de arrendamiento que esté en periodo obligatorio. O en otras palabras, si estás en ese periodo de prórroga forzosa de cinco años para arrendadores persona física y siete años para arrendadores persona jurídica, te da igual que tu casero venda o deje de vender la casa: eres inamovible.

3.- El tema de los precios. La razón principal por la que el Congreso echó para atrás el decreto de 2018 fue el tema del precio del alquiler: la norma no incluía regulación alguna al respecto, salvo un parche para los contratos de renta más baja. Este tampoco resuelve el problema pero sí aumenta la amplitud del parche: dentro del mismo contrato, el incremento anual de la renta no podrá superar el aumento del IPC.

4.- Fin de los desahucios sin fecha. Otra de las medidas del decreto es que obliga (y manda narices que en 2019 tengamos que estar celebrando esto, o incluso que sea motivo de celebración) a que se fije día y hora exacta para el desahucio en caso de impago. Se acaba así, o al menos se pretende acabar así, con esas esperas largas e interminables, durante semanas o meses, hasta que una mañana se persona la comisión judicial y te echa de tu casa con lo puesto. Sabiendo el día y la hora puedes al menos prepararte… y, reitero, es alucinante que esto se considere una victoria y uno de los puntos que ha ayudado a que el decreto pase.

En esas estamos. Un decreto normalillo, descafeinado, marca PSOE, que ha salido aprobado porque es eso o seguir como estábamos. Por supuesto, para después de las elecciones se prometen reformas sin cuento, toda clase de avances sociales y “una nueva Ley de Vivienda”, ha dicho el ministro.

Y seguro que también van a derogar el concordato.

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