La reforma del alquiler

Se acabó. Le he dado cancha al presidente del Gobierno: he aguantado sus tibiezas, su falta de capacidad para llegar a acuerdos, su lentitud en el tema de la momia de Franco y lo moderada que es la legislación que saca. Pero lo que ya no le aguanto es que me haya currado durante meses una serie de entradas sobre alquileres y que ahora lleguen éstos y se la carguen de un plumazo y por decreto-ley. ¡Vamos, hombre! ¡Habrase visto! Y dicen que buscan proteger a los inquilinos. ¿Y a los honrados plumillas jurídicos, quién nos protege?

Bromas aparte, el martes salió en el BOE el decreto de medidas de protección del arrendatario. Entró en vigor en el mismo momento de su publicación. Eso sí, solo se aplica a los contratos nuevos. Además, es posible que tenga una vida muy corta: si Sánchez no consigue la mayoría parlamentaria suficiente para convalidar el decreto, éste será derogado de forma automática (1) dentro de menos de un mes.

¿Y cuáles son las principales medidas que contiene? Vamos a explicarlas.

1.- Duración del contrato. Hasta ahora lo que teníamos era una estructura muy simple: el contrato duraba lo pactado por las partes. Una vez terminado ese periodo, se prorrogaba por años, con la particularidad de que durante los tres primeros solo el arrendatario podía impedir esas prórrogas, mientras que después de ese periodo ambas partes podían evitarlas avisando a la otra con treinta días de antelación. Es decir, que había un periodo de tres años durante el cual el arrendatario no podía ser expulsado, ya que era él en exclusiva quien decidía si se prorrogaba o no su contrato.

Este sistema sufre dos variaciones. En primer lugar, este periodo inicial pasa a ser de cinco años en caso de que el arrendador sea una persona física y de siete cuando sea una persona jurídica. Es decir, que si mañana firmas un alquiler con Globe Iberia, por poner un ejemplo, no te van a poder echar en siete años. La idea es evidente: cuanto más largos son los arrendamientos menor es la rotación y menor será la especulación, por lo que vamos a imponerles arrendamientos más largos a las empresas dedicadas a esto, que son justamente las entidades con más incentivos para especular.

La segunda variación se da después de este plazo de cinco/siete años, y me parece la más importante de toda la reforma. Básicamente, las prórrogas pasan de ser anuales a ser trienales. Es decir, que si después de este plazo de cinco/siete años tanto tu casero como tú convenís en mantener el contrato, éste se va a conservar tres años más, no un año más. Considero que esto es quizá lo más importante de la ley porque la angustia de haber terminado el periodo de prórrogas forzosas y saber que cada año te pueden echar es uno de los peores efectos psicológicos que generaba la norma previa.

Con esta modificación, por cierto, lo que se hace es revertir la reforma liberalizadora de 2013 y volver al régimen original de la LAU de 1994, salvo por lo de los siete años, que sí son novedad. Cabe recordar que la LAU de 1994 ya era una liberalización respecto de la normativa franquista: los famosos pisos de "renta antigua", donde el arrendamiento se prorroga hasta que el inquilino decide irse.

2.- Evitación de la subida de rentas a los pisos más vulnerables. El sistema de revisión de renta no se toca: solo se puede revisar cada año y siempre que el contrato lo autorice expresamente. Si el contrato lo autoriza pero no se detalla una metodología para practicar la revisión, se usa el Índice de Garantía de Competitividad, que tiene como mínimo el 0%, por lo que la renta nunca bajaría y solo podría subir.

Sin embargo, en los contratos de renta reducida, durante los cinco/siete años de prórrogas obligatorias esta variación no podrá superar el aumento del IPC. Se entiende que la renta es reducida cuando permitiría acceder a un programa de ayuda al alquiler de los establecidos en el Plan Estatal de Vivienda: en estos momentos, el límite está en los 600 € al mes. El problema es, claro, que en la práctica lo que pasa es que cuando acaba el régimen de prórroga obligatoria el casero dice “el alquiler ahora vale tanto, lo tomas o lo dejas”.

3.- No te pueden cobrar el gestor. La nueva ley piensa mucho en las SOCIMIS y demás empresas gigantes que se dedican a comprar y alquilar cientos de pisos. El funcionamiento suele ser: un propietario ausente, una oficina con poco personal y una serie de inmobiliarias, con presencia en los barrios, que actúan como agentes. Pues bien, la reforma prohíbe al arrendador persona jurídica cobrarle al arrendatario los gastos del contrato (por ejemplo, los honorarios de este gestor inmobiliario) salvo que sean iniciativa de éste.

4.- Limitan la fianza. Hasta ahora, y desde la reforma de 2013, las garantías que podían exigirte eran ilimitadas: como mínimo una mensualidad, y como máximo el cielo. Ahora el máximo son tres mensualidades, que sigue siendo una barbaridad, pero una barbaridad limitada. Queda en duda, a tenor del nuevo precepto, la legalidad de obligar al arrendatario a suscribir un seguro de hogar para cubrir los daños de los que él mismo es responsable: yo diría que ya no es posible, porque el coste de este seguro superará sin duda a la larga las dos mensualidades extra que pueden suponer las garantías.

5.- Dificultan los desahucios. Aparte de modificarse la LAU, se reforma también la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente las normas relativas al procedimiento de desahucio. Si los servicios sociales comunican que en la vivienda hay una situación de vulnerabilidad, el desahucio se puede paralizar durante un mes (dos si el arrendador es una persona jurídica) mientras éstos buscan soluciones. No es que sea perfecto, en especial dado lo colapsados que están los servicios sociales, pero como la justicia también está colapsada ese plazo de un mes puede alargarse con facilidad a tres o cuatro.

6.- Reducen los impuestos. Hay varias normas fiscales que cambian. En lo que afecta al arrendatario, antes tenía que abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (un porcentaje sobre el total que se vaya a pagar de renta) y ahora ya no es así. No es de los cambios más relevantes: se ahorra normalmente menos de 100 €.

La nueva norma contiene también referencias a los alquileres turísticos (que saca definitivamente del ámbito de la LAU, por si hubiera alguna duda) y pretende tomar medidas para ampliar la oferta de vivienda pública. A mi entender se queda corta. A estas alturas, cualquier cosa que no sea poner en el mercado miles de casas a precios pre-burbuja y/o regular de forma draconiana límites máximos en los precios del alquiler es quedarse corto. Pero supongo que es un comienzo.

Puedo ver vestiduras rasgándose desde aquí. ¡Cómo que limitar los precios del alquiler! Sí señor, limitar los precios del alquiler, y cortar así el grifo de los beneficios de quienes especulan con bienes de primera necesidad. Porque sí, esto es el capitalismo, el que no corre vuela y especular es lícito. Pero también se supone que vivimos en un Estado que garantiza el acceso de todo el mundo a bienes básicos: si quieres especular, hazlo con obras de arte o con colecciones de sellos raros, deja en paz las casas de la gente y verás como nadie te dice nada.

(1) ¿Qué pasa con los contratos firmados entre la publicación del decreto y su no convalidación por el Congreso? ¿Se les aplica la reforma o no? Pues la cuestión es que no se sabe, porque la ley no dice nada. Además, en nuestra historia constitucional solo ha sucedido tres veces que el Gobierno pierda una votación de convalidación (en 1979, en 2006 y el año pasado con el tema de la estiba) y en ninguno de los tres casos llegó a pronunciarse el Tribunal Constitucional.

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