¿Tengo que irme de mi casa si la venden?

Hace un par de meses, en la última entrada sobre alquileres, afirmé algo que ya había dicho en otras: que si tu arrendador vende la casa, el alquiler termina salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Y, como no es común que esa inscripción se haya producido, se plantea un problema grande en caso de enajenación de la vivienda. Sin embargo, a esa entrada contestó uno de mis comentaristas habituales, abogado, que proponía una interpretación alternativa. Según esa interpretación, que él ha sostenido con éxito en algunos casos, el arrendamiento podría mantenerse incluso en el supuesto de que el casero venda el inmueble. Como me interesa todo lo que pueda proteger al inquilino, voy a explicar el razonamiento.

Partimos de uno de los artículos más importantes de derecho inmobiliario: el 34 de la Ley Hipotecaria. Para entenderlo, vamos a plantear un caso práctico: imaginemos que yo soy propietario de una casa y esa circunstancia consta en el Registro de la Propiedad. En un momento dado, saco la casa a la venta y una persona (vamos a llamarla Ana) me la compra. Firmamos el contrato, lo elevamos a escritura, le entrego las llaves… todo perfecto. Pero, antes de que Ana inscriba su adquisición, yo decido hacerme el listo, y le vuelvo a vender la casa a Bruno. Bruno no tiene ni idea de todo el enjuague, y, como yo sigo apareciendo como propietario en el Registro, se fía de mí. Es más, como veo que Bruno también tarda en inscribir, repito la operación con Carla.

La pregunta es sencilla: ¿quién puede quedarse con la casa y quiénes van a verse reducidos a reclamarme a mí el importe que pagaron? El artículo 34 de la Ley Hipotecaria lo dice claramente: el primero que inscriba. Si Carla es la más rápida y se va al Registro según firmamos la escritura, la casa es para ella, y Ana y Bruno se quedarán con un palmo de narices. La Ley Hipotecaria protege al adquirente de buena fe que inscriba su derecho, aunque más tarde resulte que el transmitente de ese derecho no tenía facultad para transmitirlo. En este caso, protegería a Carla aunque su derecho de propiedad se base en el de una persona, yo, que ya lo había perdido debido a la venta a Ana.

Para otorgar esta protección, el artículo 34 LH exige cuatro requisitos:

1. Que el derecho del transmitente esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
2. Que la transmisión sea onerosa, es decir, a cambio de un precio: una compraventa, no una donación.
3. Que el adquirente inscriba su derecho en el Registro.
4. El más importante: que el adquirente vaya de buena fe, o, en otras palabras, que no sepa que el transmitente ya no tiene derecho a efectuar la transmisión. Claro, el derecho no protege al adquirente que se conchaba con un transmitente para estafar a un tercero.

Esta norma es importante, porque lo que nos dicta el sentido común es que se debería proteger a Ana, que ha sido la primera compradora y la única real. Efectivamente, si no entra en juego el artículo 34 LH, el vendedor pierde su bien en el momento en que se lo entrega a Ana, y las ventas a Bruno y a Carla son nulas porque nadie puede transmitir lo que no tiene. El artículo 34 LH hace una excepción a este régimen general porque quiere que el Registro de la Propiedad sea un reflejo fiel de la realidad. Y tanto lo quiere que trastoca la lógica: si inscribes tu derecho en el Registro y cumples el resto de requisitos, la realidad cambia y una adquisición que era nula pasa a ser válida.

Bien, ha quedado claro el tema del artículo 34 LH. Pero ¿por qué nos interesa todo este asunto cuando de lo que estamos hablando es de arrendamientos? Muy sencillo: porque el artículo 14.1 LAU, al regular la venta de la vivienda arrendada, remite a la norma hipotecaria. Lo que dice es que el adquirente que cumpla los requisitos del artículo 34 LH solo se verá obligado a mantener el arrendamiento si éste se hallara inscrito. Se refiere a los cuatro requisitos listados más arriba, incluyendo el de buena fe.

Y aquí es donde se encuentra el meollo de la discusión jurídica del asunto. Lo que sostiene la interpretación alternativa es que, si la LAU menciona el artículo 34 LH es porque el requisito de buena fe tiene que referirse al arrendamiento, no a la propiedad. O, en otras palabras, quien compra una vivienda arrendada y sabe que está arrendada va de mala fe respecto del arrendamiento, y por tanto no queda protegido por el artículo 34 LH (1). Entonces, interpretando a contrario el artículo 14.1 LAU, quedaría que el comprador que no esté protegido por el artículo 34 LH se ve obligado a continuar con el arrendamiento aunque éste no se halle inscrito.

Se plantean entonces dos situaciones:

• Arrendamiento inscrito: el arrendador debe mantener el arrendamiento siempre, lo cual es lógico porque se supone que algo inscrito es algo público, que todos los operadores del tráfico deben conocer.
• Arrendamiento no inscrito: el arrendador solo podrá desligarse del arrendamiento si no lo conocía, porque solo en ese caso se considera que reúne los requisitos del artículo 34 LH.

Todo lo cual parece muy complicado, pero en realidad se resume en una idea muy simple: si tú compras un piso y, más allá de formalismos, sabías que estaba alquilado, te toca mantener el alquiler. Lo sentimos.

Esta interpretación abre una cantidad importante de oportunidades para el inquilino. Sobre todo porque también puede aplicarse en caso de que el casero no venda la casa sino que la pierda, por ejemplo por una ejecución hipotecaria. Insisto en que es solo una interpretación, que se contrapone con otra mucho más literal: según ésta, el artículo 34 LH habla de buena fe solo en relación a la compraventa. Pero al menos es una base jurídica bastante razonable sobre la que discutir un posible desahucio.

Así que, si sabes que tu casero quiere vender la casa o temes que el banco ejecute la hipoteca sobre el piso, haz todo lo que puedas para que el adquirente sepa que estás ahí. Por supuesto, si el arrendador se empeña en enseñar la casa a los posibles compradores, el asunto es bastante fácil; puedes incluso grabar la visita, y que se atrevan luego a negar que sabían que el piso estaba habitado. En otros casos, debería bastar con un burofax al futuro adquirente o una comparecencia en el Juzgado que tramita la ejecución hipotecaria (2).

Estamos solo ante una interpretación posible de la ley. Pero es una interpretación plausible, razonable y que puede permitirte aguantar en tu casa, al menos, hasta que termine el plazo del arrendamiento, lo cual puede ser hasta un año, o más si estamos al principio del arrendamiento. No es la panacea, pero es un respiro importante.

(1) Aunque esa protección sí pueda operar respecto de la compraventa. Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que Carla sabe que la vivienda está arrendada. Quedaría protegida por el artículo 34 LH en cuanto a la compraventa (sería sin duda la dueña de la vivienda) pero no en cuanto al arrendamiento (tendría que mantenerlo).

(2) El abogado que me contó esta interpretación lleva sobre todo casos de ejecuciones hipotecarias, y dijo que muchas veces los bancos acceden a mantener el arrendamiento o a no pelearse el asunto.

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