Alquileres de vivienda 3 - La renta

En la entrada anterior de esta serie analizamos algo que puede verse como la obligación principal del arrendador: el deber de entregarle al arrendatario la posesión de la vivienda durante un tiempo determinado. Hoy veremos, en contrapartida, la obligación principal del arrendatario, que es pagar el precio. En el arrendamiento, el precio suele llamarse “renta”, por lo que nos referiremos a ella así. Y como siempre, antes de empezar, la advertencia: es nula cualquier cláusula contractual que modifique esta regulación en perjuicio del arrendatario.

Cuantía de la renta

La renta se fija en el contrato; en la ley no existen tablas ni valores de referencia, sino que el arrendador y el arrendatario pactan su cuantía. Existe una costumbre, que yo diría que está desapareciendo, que consiste en poner una renta anual y luego dividirla en doce mensualidades, con cláusulas como “La renta será de 9.600 € al año, dividida en 12 pagos mensuales de 800 € cada uno”. A todos los efectos se entiende que estamos ante una renta mensual.

Todo el tema de gestión del pago de la renta es bastante libre. La ley dice que el pago será mensual, realizado en los siete primeros días del mes y en mano en la vivienda arrendada. Sin embargo, concede libertad para pactar otro régimen; hoy en día, es común que se pague por transferencia o por recibo. El arrendador, eso sí, está obligado a entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que éste se realice por medios que permitan acreditar el cumplimiento de la obligación.

¿Puede el arrendador exigir el pago anticipado? La ley responde con la siguiente frase literal: “en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta” (artículo 17.2). Pero esto no tiene una interpretación clara. Lo habitual es que los contratos sigan el régimen legal, es decir, que la renta correspondiente a cada mes se pague en los siete primeros días de ese mes. El pago se realiza, por tanto, antes de que el arrendatario haya disfrutado de la vivienda durante el mes al que se imputa. Existen, por tanto, dos opciones:

• Considerar este pago un anticipo. Eso quiere decir que el arrendador ya no puede pedir nada más, puesto que se le prohíbe exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
• No considerar este pago un anticipo, puesto que sí, se paga por adelantado, pero es la renta del mes en curso. Eso quiere decir que el arrendador podría exigir a la vez la renta del mes corriente y la del mes próximo, que ya se consideraría anticipo.

En general nuestros tribunales vienen aceptando la segunda interpretación, aunque a mí me parece dudosa por toda una serie de razones que no voy a desarrollar aquí. El precepto plantea otras dudas (por ejemplo: dice “mensualidad”; ¿qué pasa si el pago del alquiler se fija por trimestres o por semestres?), pero son menores, así que vamos a dejarlo así: según la interpretación mayoritaria, el casero puede exigirte, aparte de la renta del mes en curso, la del mes siguiente.

Pasemos a otra cuestión. La ley también prevé el pago de la renta en especie, que en este caso consiste en la reforma de la vivienda. Efectivamente, los contratantes pueden pactar que durante un plazo determinado el inquilino no paga renta pero a cambio tiene que rehabilitar o reformar el inmueble. El arrendatario acepta este pacto con todas sus consecuencias: si se gasta más en la reforma de lo que le habría costado pagar el alquiler de esos meses, no puede reclamar la diferencia.

Actualización de la renta

Vale, tenemos ya pactada la renta. ¿Y eso se va a quedar así siempre? ¿No puede subir o bajar? Pues bajar poco, por desgracia, pero hay dos formas de que suba. La primera es la actualización anual, que es el medio por el cual el casero puede subir la renta cada año (1). Esta actualización anual tiene que estar pactada en el contrato: si en el contrato no pone nada, la renta no se puede revisar. Y esto es lógico. La renta es, como hemos dicho, el precio del arrendamiento, y el precio es uno de los elementos esenciales de cualquier contrato. Una regulación que permitiera a una de las partes modificar el precio sin contar con la otra sería abusiva.

Así pues, es necesaria una cláusula que de forma expresa permita la actualización de la renta. Esta cláusula solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En cuanto a los criterios que debe seguir la actualización, en principio son también de pacto libre. Lo habitual es recurrir a un porcentaje o a un índice como el IPC. En defecto de pacto expreso, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad, que tiene la peculiaridad de que solo sirve para subir la renta, no para bajarla: cuando toma valores inferiores a cero (como en este momento, que está a -1,38%) se aplica el 0, por lo que la renta no se revisa.

Ojo, que la actualización de la renta es un derecho de la parte a la que beneficia (normalmente al arrendador), no un automatismo. Para aplicarla, es necesario notificárselo a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración. Y dado que solo puede hacerse, como hemos dicho, en la fecha en que se cumpla cada año del contrato, no es factible que, si al arrendador se le olvida un año hacer la actualización, pretenda al año siguiente hacerla doble.

La segunda forma en que puede elevarse la renta es la actualización por mejoras. Se trata del derecho que tiene el arrendador a aumentar la renta si realiza obras que aumenten el valor de la vivienda. Esta actualización solo se puede aplicar pasados tres años de duración del contrato. Además, como excepción, no es necesario que el contrato le permita expresamente realizarla, sino que opera la regla contraria: puede elevar la renta por este concepto salvo que el contrato se lo prohíba.

Eso sí, la elevación no es libre, sino que depende de una fórmula que podríamos resumir así: (Capital invertido en la obra – subvenciones públicas) x (Interés legal del dinero + 3 puntos porcentuales). De esa fórmula sale una cuantía que se suma a la renta anual, no a la mensual. Por poner un ejemplo: en 2017 el interés legal del dinero es del 3%. Si un propietario se gasta 10.000 € en una reforma, puede sumar el 6% de esa cantidad (600 €) a la renta anual, lo cual da lugar a una subida mensual de 50 €. Existe un límite máximo: por este concepto nunca se puede aumentar la renta vigente en más de un 20%.

De nuevo, esto es un derecho, no un automatismo: la elevación de renta solo se produce una vez terminadas las obras y tras la oportuna comunicación del arrendador donde se detallen los cálculos que determinan la cuantía y se demuestre el coste de las obras realizadas.

Otros gastos

Por último, hay que tener en cuenta que la renta no es el único gasto que tiene un inquilino, sino que hay otros. La ley establece dos categorías. Por un lado están los gastos que se pueden individualizar por contadores: luz, agua, Internet, gas, etc. Estos gastos son de cargo del inquilino. Esta regulación es lógica, puesto que es el inquilino quien los está gastando. De hecho, lo más normal es que los contrate él a su nombre y que el arrendador no tenga que preocuparse.

Y por otro lado, están los gastos que no pueden individualizarse por contadores, que son todos los demás; los más comunes son los gastos de comunidad de vecinos y el IBI. Estos gastos son en principio de cargo del casero. También se trata de una regulación lógica, puesto que son gastos asociados a la propiedad de la vivienda, no a su uso. Sin embargo, se puede pactar que sean de cargo del inquilino. El pacto debe constar por escrito y cuantificar el importe anual exacto de los gastos que incluye. Si se refiere a tributos, no afecta a la Administración: el casero sigue teniendo que pagar el IBI aunque luego se lo puedan repercutir al inquilino.

Impago

No me voy a extender mucho sobre este tema porque lo veremos en la quinta entrada de esta serie, dedicada a la terminación del contrato. Simplemente reseñar que parece ser una tendencia en alza incluir en los contratos una cláusula por la cual el inquilino permite al arrendador que, en caso de impago, le meta en un fichero de morosos. Es una cláusula no prevista en la LAU pero completamente lícita a mi entender.

Como vemos, el tema de la renta está más sometido al libre pacto que otras materias de la misma ley. Y eso es un problema porque, en este contexto, “libre pacto” suele significar imposición del arrendador al arrendatario. Pero en fin, la ley todavía le reconoce algunos derechos al inquilino: hay que conocerlos, usarlos y defenderlos.

(1) La LAU también permite que se pacte su bajada, pero ¿alguna vez habéis visto un arrendamiento que baje año a año en vez de subir?

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