Huelga de alquileres

La situación de la vivienda es insostenible. Según van pasando los meses y los años, los argumentos del tipo «es que no podéis vivir todos en Malasaña» se van agotando. Todo está carísimo. En las ciudades grandes y en las pequeñas, en el centro y en la periferia. Claro, por supuesto, si te vas a una casa sin reformar construida en 1969 en un pueblo de 4 habitantes y por la que solo pasa el Expreso Pendular del Norte (1), pues te va a salir más barata que algo en el centro de Madrid. Pero tampoco tan barata como para que compense la pérdida de servicios básicos, relaciones sociales y oportunidades laborales.

Cada día es una nueva. Zulos que harían avergonzarse a un etarra que se alquilan por morteradas impensables. Habitaciones al precio en el que hace unos años conseguías pisos pequeños. Agencias de intermediación explotadoras. Y caseros mafiosos que se niegan a cambiarte la lavadora vieja, que te quieren impedir que uses tu casa como si fuera tu casa (que pongas decoración, que tengas mascotas) y que te amenazan con «necesitar el piso» si no cumples con sus condiciones.

Este conflicto se plantea siempre como un problema generacional: los jóvenes precarios contra los viejos acaparadores de inmuebles. Y no voy a decir que no haya un tema generacional de fondo. La generación que pudo comprar inmuebles baratos y que ahora tiene dos, tres o cuatro casas para alquilar es la que es. Los que hemos venido después, los que ahora tenemos entre 30 y 40 años, los que nos comimos la crisis de 2007 al principio de nuestra vida adulta y hemos tenido que postergar toda clase de hitos vitales, no pudimos hacer eso. Y mucho menos los que han venido después. Pero no todo es generacional.

Hablemos de la jueza tuitera que, para contarnos lo mala que es una huelga de alquileres, ha puesto como ejemplo a un tal Andrés a quien le parece caro pagar 400 € de alquiler. Claro, cualquier persona que haya alquilado en los últimos años sabe que 400 € es ya lo que se paga por una habitación, que no hay pisos por ese precio. O, al menos, que no hay masa suficiente como para absorber la demanda, que ya veo a algún listo poniendo en los comentarios que se ha peinado Idealista y que ha encontrado pisos a ese precio (tres en toda la Meseta Central, pero los ha encontrado).

Inventarse a un joven quejica que llora por algo «normal» (que al principio de tu vida laboral vivas en unas condiciones algo precarias) y que te salga un ejemplo inexistente es ciertamente algo permeado de lógica generacional. Un rollo «los jóvenes no aguantan nada». Pero, como decíamos, este conflicto no es un problema generacional. Porque esta jueza tuitera, según información disponible en Internet, tiene ahora mismo 47 años. Y anda que no habrá inquilinos de esa edad y mayores, que saben lo que se paga por un alquiler y que están a merced de un casero cabrón. ¿La diferencia? Que no son jueces.

Esto es un problema de clase. Permeado con elementos generacionales, sí, pero de clase. De una clase propietaria que considera que el rentismo es mucho más cómodo y fácil que abrir una empresa y producir bienes y servicios. No tienes que hacer nada más que poner un anuncio y el primer pringado que pique te estará transfiriendo su renta. No hay que lidiar con trabajadores organizados, con socios descontentos, con proveedores gilipollas ni con inspectores municipales. Puedes hacer subir los precios, porque la gente siempre necesita un techo (¡qué estupendo es especular con bienes inelásticos!), y si te lo montas bien incluso evitarás pagar impuestos por la actividad.

¿Y cómo enfrenta la clase trabajadora los problemas de clase? Pues con un sindicato. Hemos hablado alguna vez de que hay paralelismos evidentes entre las relaciones laborales y las arrendaticias. En ambas hay una disparidad de poder entre alguien que tiene unos medios de producción y que provee a la otra persona de algo vital: en el primer caso, un salario para vivir; en el segundo, un sitio para hacerlo.

Esta disparidad de poder genera que la negociación individual sea imposible. Si no se llega a un acuerdo y el contrato se rompe, el empresario no tiene un problema: no le va a ser difícil encontrar sustituto y, mientras lo hace, la empresa sigue funcionando. Sin embargo, el trabajador tiene un problema, porque necesita el salario para poder comer el mes siguiente. Así, el empleador tiene muchísimo más poder de negociación y puede apretar más. Es exactamente igual en arrendamientos: si el inquilino se va, se queda sin casa, mientras que el arrendador simplemente estará unos días sin sacar renta de ese piso y tendrá que limitarse a su sueldo y a otras rentas que pueda tener.

La palabra «sindicato» no está aquí bien utilizada desde el punto de vista técnico-jurídico, ya que un sindicato es una asociación de trabajadores, pero resulta perfecta vista desde esta lógica: una agrupación de personas que individualmente no tienen capacidad de negociación pero que en grupo sí pueden causar un problema actual y real a la otra parte. ¿Y cuál es la herramienta principal de un sindicato? ¿Qué es lo que hace cuando se han agotado las vías más pacíficas de negociación (reuniones con la contraparte, manifestaciones, presentación de iniciativas legislativas) sin éxito? Pues una huelga. Y así tenemos al sindicato llamando a la huelga de alquileres.

Si la huelga laboral es dejar de trabajar, la huelga de alquileres es dejar de pagar la renta. Pero hay un problema, porque aquí nuestra lógica se rompe. La huelga laboral es legal; más aún, es un derecho fundamental. Cuando un trabajador hace huelga pierde ese día de sueldo, pero más allá de eso no hay consecuencias: no se le puede exigir que recupere horas ni se le puede sancionar por inasistencia. Una huelga de alquileres, por el contrario, es ilegal. Dejar de pagar al casero es incumplir el contrato que se tiene con él y puede dar pie a desahucios y a reclamaciones de cantidad.

Pero, a estas alturas, no creo que esto asuste a quien está dispuesto a hacerla. Si vivimos en unas condiciones tales que cualquier cosa nos puede poner en riesgo de desahucio, añadir una más tampoco es que vaya a agravar la situación. Y menos cuando con esta acción se puede ganar algo.

¿Qué mecanismos han pensado en los sindicatos de inquilinos para hacer más viable la huelga? Por lo que he leído en redes, se está hablando de varios. El primero está formado por los típicos de toda huelga, como cajas de resistencia. El segundo se dará si la huelga triunfa: se exigirá que los arrendadores renuncien a las acciones que tengan contra los inquilinos. Como se trata de acciones civiles, es perfectamente legal renunciar a ellas como parte de un acuerdo. Y si la huelga fracasa (o como herramienta de presión para que triunfe) está el dilatar lo máximo posible los plazos legales, colapsar los juzgados, generar muchos juicios pequeños que dificulten condenas en costas y suponer que los caseros conocen ese viejo refrán sobre los malos acuerdos y los buenos pleitos.

La huelga de alquileres es ilegal, pero es que también lo fue la huelga laboral durante siglos, y al final se convirtió en una realidad tan patente que, incluso antes de que la Constitución lo convirtiera en un derecho fundamental, el Gobierno de Adolfo Suárez tuvo que regularla. Algo parecido sucedió con la objeción al servicio militar obligatorio, que en el franquismo era ilegal, pero en la Constitución aparece como derecho vinculado a la realización de una prestación social sustitutoria (2). Y aun así los insumisos siguieron negándose también a dicha prestación sustitutoria (y comiendo cárcel por ello) hasta que se eliminó la mili.

¿Puede funcionar una huelga de alquileres? ¿Puede, incluso, convertirse en un medio legal de protesta? No se sabrá hasta que no se intente, pero los hilos que los dos grandes jueces fachas (perdón por el pleonasmo) han corrido a hacer estos días sobre lo grave que sería la situación para los juzgados llevan a pensar que algún efecto tendría. En la misma dirección apunta la esta entrevista, en la que un directivo de una agencia de intermediación se niega a responder a una pregunta simple: si sus inquilinos dejan de pagar, y dado que el trabajo de la agencia es cubrir esos impagos de cara al propietario, ¿cuánto podrían aguantar? No quiere decirlo en público, y eso hace sospechar que poco.

Así que, no sé, ¿puede funcionar una huelga de alquileres? Me da la sensación de que vamos a descubrirlo pronto.

 

 

 

(1) Que, como todos aprendimos en El milagro de P. Tinto, pasa una vez cada 25 años y ni siquiera se detiene.

(2) No es un derecho fundamental, pero tiene una protección similar a estos.

 

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Viviendas a trozos

Lo que inventa la gente para sacar perras. Hace una semana recibía una momentánea atención la siguiente noticia: «Comprar habitaciones como método de ahorro e inversión: la última propuesta disruptiva para jóvenes». La pieza (que, a tenor de los halagos que derrocha, debe estar redactada por alguna de las abuelas de los creadores) habla de unos emprendedores que han puesto en el mercado un pedazo de invento: una plataforma para compraventa de habitaciones. 

Según explican, se trata de abrir el mercado de la vivienda para jóvenes, pero no para que los jóvenes puedan vivir, no: para que puedan especular. Te venden una habitación y sí, puedes mudarte allí (sabiendo que no estás «tirando» tu dinero), pero el negocio está claramente orientado a que la alquiles. Incluso ofrecen ellos mismos intermediación de alquiler. Todo muy bonito, muy práctico. En el vídeo que tienen, una vez te quitas de diez minutos de palabrería cancamusera, lo dejan muy claro: esto no va de venderte un sitio para vivir, sino un activo inmobiliario.

Ante esta noticia, la primera pregunta que le surge a uno es: ¿pero esto es legal? ¿Se puede vender habitaciones? Al parecer, ellos mismos tuvieron esa duda. Según la noticia, tuvieron una reunión de doce horas, al término de la cual aún no sabían si lo que intentaban hacer era legal (1). Pero debieron descubrir que sí, porque ahí está el negocio, anunciándose y tratando de encontrar compradores.

Así que vamos a resolver esta duda: ¿de qué va esto? ¿Cómo se puede hacer eso de vender un bien a trozos? Claro, en un bien mueble la cosa es muy sencilla, porque se puede desmontar. Yo puedo vender un trozo de una moto, de un aparador o de un cuadro, porque el comprador corta la parte que le corresponde y se la lleva a su casa. Antes había una cosa, ahora hay varias, y cada una de ellas pertenece a una persona.

Con un inmueble es más difícil hacer eso, en especial si es un piso. Una finca campestre se puede dividir en dos y vender a dos personas distintas, cada una de las cuales puede obtener utilidad de lo que ha comprado. Pero en la mayoría de edificios de vivienda, cada piso es muy obviamente una unidad, una única cosa. No se puede dividir, porque cualquier división la hace inútil: una única habitación, sin derecho a cocina ni a baño, pierde drásticamente valor. No es que sea ilegal, es un paso previo: es que fácticamente no es posible. Una vivienda es un objeto único. Hasta Carmen Sandiego se llevaba los edificios enteros.

Además, está el tema del Registro de la Propiedad. Se trata de un registro público donde se inscribe la propiedad inmobiliaria: cada finca es un apartado (la hoja registral) y en él aparece quién es su dueño y quién/es tienen o pueden tener otros derechos sobre la misma: servidumbres, usufructos, hipotecas, anotaciones de embargo, etc. Inscribir la compraventa en el Registro no es obligatorio (el contrato es válido aunque no se inscriba), pero sí muy aconsejable por la cantidad de derechos y ventajas que da. Y, de nuevo, es un piso, no un terreno rústico que ha ido pasando de padres a hijos sin que nadie se moleste en inscribirlo en el Registro: este está inscrito seguro.

Pero claro, ya lo hemos dicho: en el Registro, cada finca tiene una hoja registral. Supón que fuera posible partir un piso en dos y venderlo a dos personas distintas: para que este acceda a Registro habría que segregar la finca en dos. Es decir, un expediente registral que a saber cómo sale, ante la constatación de que se está intentando hacer una segregación manifiestamente absurda. Y bueno, ese expediente aún es posible, pero ¿y la cédula de habitabilidad? Vete a pedirla para una sola habitación, a ver qué te dicen.

La conclusión es clara: esta gente no puede estar vendiendo habitaciones. Y entonces ¿qué venden? Pues la única solución posible: copropiedades. Una copropiedad, comunidad de bienes o condominio es la situación en que se halla un bien que tiene varios propietarios. Una pareja que tiene sociedad de gananciales está en copropiedad respecto de los bienes comunes. Un grupo de hermanos es copropietario de los bienes heredados de sus padres, al menos mientras no partan la herencia. Y, por supuesto, la copropiedad, puede constituirse por acuerdo entre las partes.

Ojo, una copropiedad no es una multipropiedad. Una multipropiedad es un acuerdo por el cual se vende a personas el derecho de uso de un bien. Generalmente se vendía el derecho a usar un apartamento vacacional durante ciertas semanas o quincenas del año. Pero lo que se vende es el derecho de uso, no la propiedad, que sigue perteneciendo a la empresa que lo gestiona: es decir, no se trata de una verdadera propiedad (2). Una copropiedad es una propiedad compartida: se trata de una verdadera propiedad, pero que recae sobre varios titulares en vez de sobre uno solo.

¿Cómo sé que lo que están vendiendo estos emprendedores es una copropiedad? Primero, y como he dicho, porque es la única solución posible. Segundo, porque ellos mismos lo dicen, bien que de pasada. En el vídeo que he enlazado más arriba, a partir del minuto 10:58, dice lo siguiente: «Cuando compras una habitación estás comprando un porcentaje del inmueble, que incluye tu habitación y una parte de las zonas comunes». Esto es literalmente la forma en que funciona una copropiedad. Y tercero, en su propia página web, en el aviso legal (3) dice que los servicios prestados por el propietario de la página son, entre otros, «la compraventa de bienes inmuebles (…) en porcentajes / proindiviso». El término proindiviso es otro de los sinónimos de copropiedad.

¿Qué significa que estés comprando una parte de una copropiedad? Pues que no estás comprando exactamente una habitación. La comunidad de bienes, que está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, es lo que se llama una comunidad de tipo romano: cada copropietario posee una cuota abstracta (un porcentaje) sobre el bien, del cual puede servirse como quiera. Es perfectamente legal cambiar estas reglas y fijar que cada comunero tiene derecho a usar solo su habitación y las zonas comunes. Así que sí, el modelo de negocio de estos emprendedores es lícito.

Soy un poco más escéptico a la hora de imaginar cómo ese acuerdo tan detallado va a acceder a Registro. Supongo que el registrador se limitará a inscribir qué porcentaje del piso pertenece a cada copropietario, lo cual puede ser un problema de cara a deudas y embargos futuros. Tenemos a tres comuneros, cada uno «dueño de una habitación». De repente uno quiebra, empiezan a llegar las demandas, a su acreedor le adjudican su porcentaje del piso y este lo primero que hace es instar la venta del piso para cobrarse porque ni conoce ni tiene por qué aceptar los acuerdos a los que hayan llegado los comuneros en cuanto a uso de la vivienda. Ups.

Además, está el tema de la administración del bien. El Código Civil establece una serie de reglas sobre qué cambios se pueden hacer, quién paga las reparaciones, etc. Los copropietarios pueden modificar estas reglas, pero algún régimen hay que establecer. ¿Cómo se contratan los suministros (y a nombre de quién)? ¿Qué posición se toma en las juntas de vecinos? ¿Qué pasa si uno de los comuneros alquila su parte a un tercero y este arrendatario provoca daños en las zonas comunes? Al revés: ¿quién paga si se rompe la caldera? Ahora imaginemos esa regla cuando uno de los comuneros vive en el piso, el otro tiene la habitación vacía porque la compró para especular con ella y un tercero la tiene alquilada y vive en otra ciudad.

Yo, la verdad, si estuviera buscando casa de alquiler, evitaría los pisos que varias personas poseen en copropiedad. Si ya los caseros suelen ser una panda de capullos cortoplacistas e inútiles, imagínate que además son niñatos con un kit de Mi Primera Especulación Inmobiliaria. La capacidad de desentenderse y de pasarse los marrones unos a otros se sale de la escala, y el potencial de caos para todas las partes implicadas crece exponencialmente. ¿Es legal el negocio? Sin duda alguna sí. ¿Es buena idea meterse ahí? Sin duda alguna no.

Terminamos. Los emprendedores disruptores e innovadores han inventado algo más viejo que el hilo negro: las comunidades de bienes. Te van a vender un porcentaje de un piso y tú te vas a poner a especular con él sin entender muy bien lo que has comprado y creyendo que eres propietario de una habitación. Por el camino, el mercado del alquiler se va a precarizar aún más y los inquilinos lo van a tener todavía más difícil para acceder a una vivienda digna. Maravillosa jugada.

Lo más divertido es que, si de lo que se tratara fuera de otorgar vivienda a los jóvenes, el Código Civil prevé un derecho real en cosa ajena: la habitación, que permite a una persona «ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia». Pero claro, este derecho es intransmisible. Y si no se puede usar para especular, pues ya no es tan entretenido, ¿no?

 

 

 

(1) Son emprendedores. Nadie dijo que tuvieran que ser inteligentes o tener el más mínimo conocimiento de nada.

(2) De hecho, en España está prohibido usar el término «propiedad» para esta clase de contratos.

(3) Los avisos legales y las políticas de privacidad son medios muy importantes para conocer datos que deben ser públicos pero que las empresas no se suelen animar a anunciar.

El teletrabajo en pisos de alquiler

Se ha vuelto a hacer viral una noticia que se publicó hace unos meses: «Propietarios rechazan alquilar sus pisos a personas que teletrabajen: "Por una oficina puedo cobrar mucho más"». En realidad es más una no-noticia: en el periódico han entrevistado a una única unidad de señor casero (un tal Javier Carrera, dueño de varios pisos en Vigo, que debe de ser colega), que sostiene que es razonable negarse a alquilar un piso a alguien que teletrabaje porque entonces podría alquilarlo como oficina o como local comercial y ganaría más. A partir el ahí, el medio se marca una pieza favorable a los caseros en la que no se toman la molestia de consultar a un simple abogado para que matice las tonterías que los dos entrevistados (el arrendador y el tipo de la inmobiliaria) vomitan sin parar.

Antes de hablar de razonabilidad y legalidad, una precisión: no, José Adalberto, nadie te va a alquilar como oficina tu cuchitril de 40 metros cuadrados con más humedades que ventanas y con muebles que ya eran viejos cuando Franco era cabo. De verdad que no. Ningún negocio se va a meter ahí. De hecho, solo puedes alquilarlo como vivienda al precio absurdo al que lo tienes porque la cosa está fatal y la gente necesita un techo, que si no te lo tenías que comer con patatas.

Aclarado esto, prosigamos. A la hora de alquilar inmuebles, la ley determina tres grandes categorías: inmuebles rústicos (explotaciones agrícolas, ganaderas, madereras, etc.), inmuebles urbanos para uso de vivienda (casas) e inmuebles urbanos para uso distinto de vivienda (locales comerciales, oficinas, plazas de garaje, etc.). Cada uno de los tres tipos tiene su propia legislación y sus propias características.

Los tipos que nos interesan son los dos últimos. Ambos están regulados en la famosa LAU, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un simple vistazo al índice de la ley nos muestra la disparidad: hay 22 artículos para regular el arrendamiento de vivienda y solo 7 para regular el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Además, y esto es algo que no sale en el índice, los 22 artículos que regulan el arrendamiento de vivienda son obligatorios (artículo 4.2 LAU) y solo caben pactos en contrario cuando beneficien al inquilino o cuando la ley lo autorice (artículo 6 LAU). Por el contrario, los 7 artículos del otro arrendamiento no son obligatorios, sino que las partes pueden pactar otra cosa si lo prefieren (artículo 4.3 LAU).

¿A qué se debe esta diferencia? Fácil. En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, se presume que ambas partes del contrato están en posición similar, que son dos profesionales que se ponen de acuerdo para llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso. No hay diferencias de poder entre ellos: uno tiene un local, otro quiere un local y pactan unas normas para la cesión. Por ello la regulación es poca y potestativa. Todos sabemos que es una suposición excesivamente genérica y que no se cumple, por ejemplo, en caso de pequeños negocios que alquilan oficinas o locales a grandes corporaciones, pero es la que hace la ley.

En los arrendamientos de vivienda se presume lo contrario. La ley asume que el inquilino está en peor situación que el casero, porque este tiene mucha más capacidad de presión que aquel. Es una asunción correcta. Si se rompe el contrato, el arrendatario se tiene que buscar de un día para otro un lugar para vivir, deshacer toda su casa, meterla en cajas y mudarse, mientras que el arrendador solo pierde dinero. Por eso, la ley tiene una regulación más detallada y, además, imperativa: busca proteger a la parte más débil de un contrato. Es una lógica parecida a la que rige el derecho laboral (1). Y bueno, no hay ni que decir que esta protección no siempre es tan elevada como desearíamos, pero, de nuevo, yo explico la lógica que hay detrás de la norma.

Así que no es solo cuestión de dinero, que también. Si en un piso caben ambos tipos de alquileres, en condiciones normales (2) el dueño va a preferir alquilarlo para uso distinto de vivienda, porque hay menos normas y le puede sacar mucha más rentabilidad. Cabe plantearse entonces la duda: si un inquilino vive en el piso pero también trabaja en él, ¿qué alquiler le toca? ¿Es vivienda o es uso distinto de vivienda?

La duda, que siembra artificialmente la noticia que comentamos, no es tal. La LAU responde en sus primeros artículos, y la respuesta que da es bastante obvia: es arrendamiento de vivienda el que tenga como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y es arrendamiento para uso distinto de vivienda el que tenga cualquier otro destino primordial (incluyendo expresamente los casos en que en se alquila la finca para ejercer una actividad económica). Fácil y sencillo: el régimen aplicable será el de la actividad principal que se desarrolle en el local.

Y en el caso de una vivienda donde se teletrabaja, ¿cuál es el destino principal? No hay ninguna duda: vivienda. La propia frase lo dice: es una vivienda donde se teletrabaja, no una oficina donde se vive. En esa casa es donde habita de forma permanente el arrendatario y, quizás, su pareja y otros familiares. Es donde duerme, donde cocina, donde tiene sus efectos personales, donde se pone el pijama para ver el Sálvame y donde reposa los domingos de resaca. Es una vivienda desde cualquier perspectiva que lo mires.

Da igual que teletrabaje, como da igual que dirija un pequeño negocio online o incluso que dedique una habitación a tener un despacho profesional (algo que hacen a veces algunos profesionales liberales). El destino primordial de la finca es servir de vivienda, y en mi vivienda yo puedo hacer lo que me dé la gana dentro de unos límites muy amplios. Incluso trabajar, para mí mismo o para terceros. De forma correlativa, el artículo 27.2.f LAU permite al arrendador resolver el contrato «cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Mientras siga teniendo como finalidad la residencia de una persona, como si se muda allí Jeff Bezos y dirige Amazon en calzoncillos.

En cuanto a esas cláusulas que supuestamente se están extendiendo por las grandes ciudades en las que el casero prohíbe al inquilino que teletrabaje, pues son la enésima gañanada de una clase arrendadora que no sabe ni atarse los cordones sin ayuda. Gañanada ilegal, claro. Como el caso ya comentado de las mascotas en pisos de alquiler y otras mil prohibiciones que se pretenden incorporar a los contratos, son ilegales por contravenir derechos fundamentales.

El derecho a la intimidad me permite desarrollar mi vida como yo lo crea conveniente, y el propio domicilio es un lugar donde se proyecta con mayor intensidad. Los terceros no pueden interferir ahí. Ni siquiera aunque yo consienta, ya que este consentimiento sería nulo: no puedo renunciar a mis derechos fundamentales. Aparte, ¿cómo lo van a descubrir? Si, de nuevo con la Constitución en la mano, el derecho a la intimidad también prohíbe que mi casero entre en casa si yo no se lo permito.

Así que no, no es razonable pretender prohibir el teletrabajo en pisos de alquiler y, desde luego, no es legal. Si os lo hacen, o si os preguntan con el fin de rechazaros, vosotros usad la vieja solución ante abusones: les decís lo que quieren oír y luego hacéis lo que os parezca. Que para eso estáis en vuestro derecho.

 

 

 

 

(1) Estas mismas razones son las que han hecho que las asociaciones de inquilinos se denominen «sindicato», a pesar de no ser legalmente sindicatos.

(2) Hago este matiz porque, por ejemplo, en mi barrio, donde los comercios locales están cerrando que es un gusto pero la gente sigue teniendo necesidad de vivienda, muchos locales se están reconvirtiendo en casas.

 

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Desahucio en tiempos de COVID

El Gobierno socialcomunista avanza, flojito, hacia la completa destrucción de la familia, la propiedad privada y el Estado. Ahora les ha tocado el turno a los pobres, pobres dueños de vivienda, que ya no podrán desahuciar a sus inquilinos morosos, ni a los que se haya terminado el contrato, ni en general a nadie que ocupe ese domicilio (con las muchísimas excepciones que veremos) hasta que termine el estado de alarma. La medida se ha publicado en uno de los dos Reales Decretos-Ley ómnibus que han salido hoy en el BOE, más en concreto en el 37/2020.

Desde que empezó la crisis del coronavirus, el Gobierno está intentando tomar medidas para proteger a los inquilinos de este país. Ya hablamos en abril del Real Decreto-Ley 11/2020, que también era una norma ómnibus sobre toda clase de cuestiones sociales. El artículo 1 de dicho decreto suspendía todos los desahucios de arrendatarios hasta el 1 de octubre (plazo luego ampliado hasta el 31 de enero de 2021), siempre que acreditaran ciertas circunstancias socioeconómicas: pérdida sustancial de ingresos debida al COVID, que el coste de la casa supere el 35% de los ingresos y que nadie de la unidad familiar tenga una vivienda en propiedad y disponible.

Pues bien, lo que hace este nuevo Real Decreto-Ley 37/2020 es modificar en varios sentidos el artículo 1 del Real Decreto-Ley 11/2020. En primer lugar, da una nueva patada hacia delante al plazo en el cual los desahucios estarán suspendidos: durará hasta la finalización del actual estado de alarma, fecha que de momento es el 9 de mayo de 2021 a las 00:00. En segundo lugar, lo que hace es definir un procedimiento legal para determinar esta suspensión. La norma ya no solo manda suspender el desahucio, sino que regula un trámite dentro del juicio verbal (1) para tratar justo este tema: el incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o el lanzamiento. Este incidente tiene sus plazos, sus fases y sus trámites. Se basa en un informe de los servicios sociales y acaba por auto del juez.

En el incidente de suspensión se define la vulnerabilidad del arrendatario con dos de los tres requisitos que hemos mencionado más arriba: pérdida sustancial de ingresos debida al COVID (el Real Decreto-Ley 11/2020 da unos baremos) y que el coste del arrendamiento, sumados gastos y suministros, supere el 35% de la renta de la unidad familiar. Sin embargo, a la vulnerabilidad del arrendatario debe contraponerse la del arrendador, definida también por la pérdida sustancial de ingresos, sea actual o sea futura en caso de que se suspenda el desahucio.

El juez analizará el informe de servicios sociales, contrapesará ambas situaciones de vulnerabilidad -si es que concurren ambas- y resolverá. Además, si se acredita la vulnerabilidad del arrendatario, las Administraciones Públicas deben adoptar las medidas necesarias para que esta persona pueda trasladarse a otra solución habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna. Cuando se mude se levanta la suspensión del procedimiento de desahucio, aunque este también se archivará, dado que la persona demandada ya no vive allí.

Así pues, de momento hemos visto dos cosas: amplía el plazo para la suspensión de los desahucios arrendaticios y crea un verdadero procedimiento para aplicarlos. Pero el nuevo Real Decreto-Ley hace una tercera cosa. Añade un artículo 1 bis al Real Decreto-Ley 11/2020, que abarca todos los casos donde alguien está viviendo en una casa ajena y no derivan de un contrato de arrendamiento. Estos casos son:

• Precario. El precario es la cesión gratuita y sin condiciones de un bien, lo que en lenguaje coloquial llamamos “te dejo vivir en mi casa”. Supuesto común: la madre o el padre que permite que su hijo o hija, a veces incluso con la familia, se queden gratis en un piso vacío de su propiedad.
• Interdicto posesorio. Se trata de juicios sumarios donde no se ventila la propiedad de una cosa sino su posesión, es decir, el hecho físico de quién la tiene a su disposición. El demandante asegura que le han privado del bien (lo cual puede perfectamente haber sido por medio de una ocupación inmobiliaria) y el juez resuelve ese punto sin entrar a conocer el caso en profundidad. La sentencia no tiene valor de cosa juzgada, porque luego se pueden iniciar otros procedimientos para ver de quién es el bien. Esta es la vía por la que se llevan la mayoría de casos de ocupaciones ilegales.
• Procedimientos para hacer valer derechos reales inscritos. Los derechos reales son aquellos que recaen sobre los bienes, como por ejemplo la propiedad o el usufructo. Pues bien, quien tenga un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad puede demandar la efectividad de ese derecho frente a quien se oponga a él o perturbe su ejercicio de forma ilegítima. Esta vía también es sumaria, también da lugar a una sentencia sin valor de cosa juzgada y también se emplea para casos de ocupaciones ilegales.

Esos tres casos están protegidos del desahucio cuando el morador sea vulnerable, pero la protección es menor que en arrendamientos. Para empezar, solo se aplica si el propietario del inmueble es un gran tenedor, es decir, una persona física con más de diez viviendas o una persona jurídica. Y, para seguir, la suspensión del desahucio es una facultad que tiene el juez, no una obligación jurídica.

Entendamos esto. En arrendamientos, el juez debe suspender si el arrendatario es vulnerable, salvo que el arrendador fuera más vulnerable. En lo que no son arrendamientos, puede suspender o puede no suspender, según quiera. Para decidir debe ponderar, entre otras circunstancias, si la entrada o permanencia en el inmueble lo motivó la extrema necesidad y si los moradores de la vivienda han colaborado con la autoridad en la búsqueda de una alternativa que garantice su derecho a una vivienda digna.

Pero con todo anterior no basta. Hay también requisitos personales del morador. En síntesis, el morador, aparte de justificar la situación de vulnerabilidad económica, debe ser persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer o alguien que tenga a su cargo a un dependiente o menor. Y también hay requisitos negativos, que dependen del momento y forma en que se entró en el inmueble: se deniega la suspensión del desahucio si el morador está ocupando el domicilio o la segunda residencia de otra persona, si la entrada o permanencia es consecuencia de un delito (mención que cubre la anterior y más supuestos), si el inmueble se usa para actividades delictivas, si fuese una vivienda social ya asignada y si la entrada en la vivienda se hubiera producido después del 2 de abril de 2020.

¡Madre mía con el Gobierno socialcomunista! Yo entiendo que se trate diferente a los moradores que sí tienen un título legítimo que a quienes no lo tienen, pero hay diferencias de trato que son maltrato. O sea, que yo estoy ocupando una casa porque me he visto en la puta calle debido al COVID-19, paso todos los cortes (la vivienda es de un banco, yo soy vulnerable y además tengo un hijo, no hay delito alguno, colaboro con servicios sociales), ¿y aun así el juez puede denegarme la suspensión del desahucio si considera que las circunstancias no se cumplen?

También está el tema de los plazos. Como ya hemos visto, toda esta modificación normativa se hace añadiendo artículos al Real Decreto-Ley 11/2020, que entró en vigor el 2 de abril. Así que cuando el artículo 1 bis, recién introducido, dice que no se concederá la suspensión “cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley”, parece que se refiere a la norma de la que forma parte: el 11/2020. Así lo he expresado yo más arriba. Creo que es la única interpretación posible. Entender que se refiere a las entradas en vivienda producidas después de la entrada en vigor de este artículo (ayer, 23 de diciembre) es forzar mucho el texto.

Pero entonces, si tengo razón, mucha de la pretendida protección que proporciona este artículo se va al garete. Partamos del supuesto de que quien vive en una casa sin título (sea en precario o sea de okupa) es, en general, porque no puede permitirse algo más seguro. Si solo están incluidas las entradas de vivienda previas al 2 de abril de 2020, es que solo se ampara a las personas que antes del coronavirus estaban tan mal como para necesitar estas soluciones. Pero estas personas a su vez tienen que demostrar también que su renta se ha reducido como consecuencia del COVID-19.

Yo me pregunto por qué. Que alguien que vive de alquiler y quiere evitar el desahucio deba probar que sus ingresos se han reducido y están por debajo de ciertos límites tiene sentido a nivel conceptual. Hacer lo mismo con alguien que ya estaba viviendo sin pagar porque con toda seguridad ya está en una situación de miseria carece de sentido. Sobre todo si estaba en esa situación antes de la pandemia. ¿Es que vivir en precario o de okupa no es ya bastante signo de vulnerabilidad económica?

Espero que esto sea un simple caso de mala técnica legislativa y no una retroactividad puesta a toda la mala idea. Porque, tal y como está redactado, yo no veo otra interpretación posible que la que he hecho, y que deja fuera a todos los que, por cualquier causa, se han quedado en la calle en tiempos de COVID y se han tenido que ir en casa de alguien o a ocupar un edificio deshabitado. Que era, se suponía, a quienes se venía a ayudar.

Quedan por mencionar dos cosas. La primera, que el decreto garantiza que se mantengan los suministros de agua, electricidad y gas a aquellos consumidores que tengan condición de vulnerables mientras dure el estado de alarma. Esta medida no tiene relación directa con el tema de los alquileres, pero sí un obvio vínculo indirecto.

El segundo asunto tiene que ver con la compensación. En síntesis, el nuevo decreto-ley garantiza que los arrendadores afectados por una suspensión de desahucio podrán solicitar a la Administración una compensación si no realoja a su inquilino. En concreto, ganan este derecho si pasan tres meses desde que se emite el informe de servicios sociales que señala las medidas que hay que tomar para que el interesado salga de la situación de vulnerabilidad y pueda mudarse a una casa nueva y esas medidas no se han cumplido. La compensación equivale al valor medio de alquiler de la zona (determinado según indicadores objetivos) más gastos, durante los meses que hay entre que la suspensión se inicia y que se levanta.

¿Y qué pasa con los propietarios de las viviendas donde viven moradores sin título, el caso del artículo 1 bis que tanto hemos denostado? Ellos también pueden tener derecho a una compensación, pero solo si demuestran que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado un perjuicio, por ejemplo, por estar la vivienda ofertada para venta o arrendamiento antes de que se entrara en el inmueble.

Las grandes promesas del “Gobierno más de izquierdas de la historia” quedan, una vez más, en pasitos tímidos. No están mal, no son regresivos, pero no ha merecido la pena tanto anuncio, tanta fanfarria y tanto miedo agitado por los de la derecha para luego encontrarnos con esto. En arrendamientos el sistema no es ni tan malo: se estructura un procedimiento que antes no existía, y ese puede ser un proceso previo para incorporarlo a la ley de manera más estructural. Eso sí, con compensación a los caseros, no sea que vayan a llorar los pobres por no recibir su sobresueldo durante unos meses.

Sin embargo, en casos de ausencia de título lo que hay es una burla. Veinte mil requisitos, tanto del morador como del propietario y de la forma y momento de producirse la entrada, para que al final todo dependa de la buena voluntad del juez porque se reduce a una facultad suya. No voy a decir que “para esto que no hagan nada”, porque si tienes la suerte de cumplirlo todo es posible que este decreto te salve literalmente la vida, al impedir que te vayas a la calle este invierno, y eso ya estará bien. Pero establece tantas cribas que, la verdad, ¿quién lo cumple todo?

La verdad, es muy triste que andemos así, con la derecha convirtiendo tímidos avances sociales en poco menos que amenazas de asaltar el Palacio de Invierno y pasar por las armas a toda la clase gobernante. En cuanto al Gobierno, especialmente el PSOE, no sé si es cobardía, falta de voluntad o una mezcla de ambas, pero la verdad es que está cumpliendo admirablemente con su papel histórico en la democracia española.

Y sí, es un insulto.

 

 

 

(1) Hay dos grandes tipos de pleito civil, el ordinario y el verbal, que es más simple y se supone que se emplea para cosas “menores”. Los juicios sobre arrendamientos, y en general sobre desahucios y desalojos de propiedades, se llevan por el procedimiento verbal.

 

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Corte de suministros

La idea de que el casero debe seguir pagando los suministros del piso aunque el inquilino sea un moroso está muy difundida. La usan los rentistas de este país para victimizarse. “Ay, además de que el Gobierno quiere impedir los desahucios, tenemos que pagar los consumos del moroso, pobres de nosotros”. Por supuesto, la cosa no es exactamente así. No me atrevo a calificarlo de bulo, porque a veces es verdad, pero sí es una manipulación grosera. Vamos a ver qué hay debajo.

En primer lugar, la Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia entre dos clases de gastos: los que son individualizables mediante contador (agua, gas, electricidad, teléfono) y los que no (comunidad, impuestos sobre la finca). La regla general es que los primeros los paga el inquilino y los segundos los paga el casero. No es arbitrario. Si los gastos son individualizables mediante contador es porque su cuantía será mayor cuanto más se utilicen; por tanto, lo lógico es que los pague quien los use. Mientras que los gastos no individualizables tienen esa condición porque dependen de la propia estructura y condiciones de la finca, que son siempre iguales con independencia de que esté habitada o no; por tanto, tiene sentido que los abone el propietario.

Existen mecanismos para trasladar ambas responsabilidades (que los gastos individualizables los pague el casero y que los no individualizables los abone el inquilino), pero vamos a ponernos en el caso previsto en la ley, que es el más común. Los gastos individualizables, también llamados “servicios”, “suministros” o “consumos”, corresponden al inquilino. Es él quien tiene que pagarlos. Pero, y aquí es donde está el quid de la cuestión, esta obligación se puede gestionar de dos maneras.

Por un lado, es posible que sea el propio casero quien haya contratado los servicios a su nombre. Cuando le llegan las facturas, las paga y se las manda al arrendatario, que se las reembolsa. Este mecanismo tiene un riesgo obvio: si el inquilino deja de pagar, lo deja de pagar todo, tanto renta como consumos. El casero se encontraría así en la poco envidiable posición de ser cliente de diversas empresas de suministros (la de la luz, la del agua, la del gas), a las que les debe cuotas mensuales o bimestrales por los servicios prestados a un piso del cual no está recibiendo rendimiento alguno.

Puede que le entre entonces la tentación de cortar esos servicios. Llamar a Endesa, a Naturgy, al servicio de agua y a Movistar y decirles que le den de baja, que no le consideren cliente, que ya no paga más. Total, así se ahorra el gasto y, al dejar al moroso sin suministros, puede forzar su salida del piso. Todo ventajas para él, ¿verdad? Pues no, claro que no. Porque, aunque a muchos les cueste reconocerlo, estamos en un Estado de Derecho. Si tu arrendatario incumple el contrato de alquiler, lo procedente es interponer una demanda pidiendo el dinero, el desahucio o lo que sea, no tomarte la justicia por tu mano y convertir el piso en inhabitable.

No se puede responder a un incumplimiento con otro incumplimiento. Si tu inquilino incumple el contrato le demandas, no te pones en plan chulo. Entre otras cosas porque el asunto puede escalar, salirse de lo puramente civil y entrar en el terreno de lo delictivo. Recordemos que existe un delito de mobbing inmobiliario que castiga con penas de prisión de hasta dos años a quien, de forma reiterada, lleve a cabo actos hostiles o humillantes para impedir a otra persona el legítimo disfrute de la vivienda. Y sí, dejar a una persona sin luz y sin agua cuenta como impedir que disfrute de su vivienda, porque convierte un hogar en cuatro paredes inhabitables.

“Un momento, ¿cómo que el legítimo disfrute de la vivienda, si es un moroso? ¿Qué derecho tiene?”, podría decirse. Pero es que el impago y el correlativo derecho del propietario a instar el desahucio lo tendrán que declarar un juez después del adecuado procedimiento legal. Hasta entonces lo que hay es una persona disfrutando de una vivienda, se presume que legalmente, y no se le puede privar de ese disfrute salvo por las vías legales. Por cierto, y por si alguien tiene dudas: sí, hay condenas en supuestos similares al que planteamos, sea por el delito de mobbing inmobiliario (para ataques reiterados) o sea por el de coacciones (para ataques individuales).

Al final lo que tenemos aquí es que mucha gente no entiende lo que significa “estado de derecho”. No solo quiere decir que la ley nos vincula a todos, sino también que no podemos aplicarla cuando y como queramos. Porque al final, ese supuesto inquilino moroso al que hay que echar por la vía de urgencia puede no ser ni de lejos un caso tan claro. Puede ser, por ejemplo, como esta mujer, que fue daño colateral de la morosidad de sus compañeros de piso. O puede ser una persona vulnerable, de tal forma que es necesario retrasar su desahucio hasta que pueda hacerse cargo servicios sociales. O puede no ser morosa en absoluto, pero darse la circunstancia de que el casero la quiere echar del piso por las razones que sean. O puede que haya un impago pero que se deba a una compensación de deudas entre el casero y él. Hay mil posibilidades. Tendrá que decidirlo un juez.

Claro, el problema aquí es que muchos caseros no quieren esperar al procedimiento judicial de desahucio, porque además saben que después de él apenas recuperarán dinero, y entre tanto las empresas de suministros les siguen cobrando. Por eso tenemos la segunda opción. Recordemos que la primera era que el casero tuviera los consumos a su nombre y le pasara las facturas al arrendatario. La segunda es obvia: que sea el inquilino quien contrate los servicios. Poner, incluso, en el contrato, que la casa se entrega con todas las acometidas y que deben contratarse los servicios en el plazo de un mes, puesto que si no se darán de baja los que ya hay y el coste del reenganche correrá por cuenta del arrendatario.

Con esta redacción contractual, el problema desaparece. La gestión de los servicios pasa a ser algo entre el arrendatario y las empresas suministradoras, donde no está implicado el propietario. Si el inquilino impaga, será Iberdrola, Vodafone o el Canal de Isabel II quienes corten el suministro. Allá se entienda el arrendatario con ellas: el propietario ya no tiene por qué temer denuncias relativas a dicho corte, porque él ha salido de la ecuación. Convertir la relación trilateral en una bilateral no hace más que beneficiarle.

Puede ser que alguien se extrañe de que este artículo adopte una perspectiva tan pro-caseros, teniendo en cuenta que la mayor parte de entradas de blog que tratan de derecho arrendaticio se ponen sin ambages del lado del arrendatario. Pero es que la solución que yo propongo también beneficia al inquilino, al menos por dos razones:

-             Si es el inquilino quien contrata los suministros, es el inquilino quien decide los suministros que más le acomodan. Elige empresa, tarifa, etc. De la otra forma, le toca pagar lo que le diga su casero.

-             Si el inquilino tiene problemas con su casero, ya no tiene la espada de Damocles de que le corte los suministros. Que sí, será delito y todo lo que se quiera, pero de momento la casa está sin luz y sin agua. Quitarle poder al casero siempre es buena idea.

 

En definitiva, dos conclusiones. La primera es que la idea de “no puedo dejar de pagar los suministros del moroso porque me denuncia y gana” no es mentira. Es peor que una mentira: es expresión de la pereza intelectual de los rentistas de este país, que no solo están orgullosos de recibir dinero a final de mes sin mover un dedo, sino que son incapaces de redactar un contrato en condiciones -o de pagar a alguien para que lo haga--, de tal manera que queden bien protegidos contra daños futuros. Semejante descuido de los asuntos propios es coherente con un sector social que se queja de que nadie alquila sus cuchitriles a 900 € con tres meses de fianza más agencia.

 Y la segunda es que la contratación de los suministros por parte del inquilino beneficia a ambas partes. Tanto si eres arrendador como si eres arrendatario te conviene que sea la persona que vive en el piso quien evalúe, contrate y pague directamente los servicios que recibe. Es raro encontrarse una regla tan beneficiosa, así que ahora toca intentar que se incluya en todos los contratos donde se pueda. Que si no luego los caseros lloran en redes sociales.

 

 

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El truco del descuento

A mi alrededor siempre hay gente que busca piso, así que ando bastante actualizado de las trampas que cuela (o intenta colar) la clase arrendadora de este país. En estos días de pandemia se ha vuelto muy popular un truquito relacionado con el precio del alquiler, aunque en puridad ya existía antes. Se aplica sobre todo a pisos que han sido “de temporada” (o sea, Airbnb) y que ahora, como no pueden acceder a ese mercado, pretenden constituir un alquiler de vivienda hasta que vuelva el turismo.

Estos pisos se ofertan a precios pre-COVID (o sea, carísimos) pero con una coda: durante los primeros X meses o años, hay un descuento de tantos euros al mes, incluso de varios cientos. Pasado ese plazo, el descuento desaparece y el precio vuelve a ser el pactado en el contrato. El objetivo obvio es echar al inquilino si este se empeña en quedarse, por la vía de hacerle inasequible el alquiler. Antes de la pandemia de coronavirus, el truco se usaba para poder sacar el piso al mercado antes del cumplimiento del plazo de cinco o siete años que marca la LAU tras la reforma de 2019.

Un recordatorio de derecho arrendaticio. Antes de la reforma de 2019, los alquileres duraban el tiempo pactado, pero si ese plazo era inferior a tres años el inquilino tenía derecho a prorrogarlo hasta precisamente esos tres años: solo entonces podía el arrendador dejar de renovarle el contrato. Después de la reforma de 2019 el plazo de tres años se amplió a cinco (si el arrendador es persona física) o siete (si es persona jurídica). Así que cuando me refiera al plazo de “cinco o siete años” quiero decir exactamente eso: el tiempo mínimo durante el cual no se puede expulsar al arrendatario y que varía según si su casero es una persona o una empresa.

Vale, ¿qué pasa con el truco descrito más arriba? Que el precio de los contratos de alquiler no puede subir como quieran las partes. La renta solo puede subir cada año de vigencia, en los términos pactados por las partes y, desde 2019, nunca con un incremento superior al IPC. Esta norma rige sobre todo durante los cinco o siete años, porque la práctica habitual cuando termina ese plazo es que el arrendador exija negociar un precio nuevo so pena de no renovar el contrato. Así que un incremento de a lo mejor 300 € se sale de la escala de lo permitido.

“Pero espera un momento”, podría decirse de contrario. “Esto no es un incremento. El precio es el que es, el pactado en el contrato. Lo que había era un descuento que deja de aplicarse. Y la LAU no prohíbe hacer descuentos en el precio del alquiler”. Esto es, sin duda, lo que se aduce cada vez que se clama que semejantes subidas son ilegales: que no son realmente subidas, sino que lo de antes era una bajada que ahora se termina.

Dejad que os introduzca el concepto de “fraude de ley”. El fraude de ley consiste en ampararse en el texto de una norma para conseguir un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico (artículo 6.4 CC). El ejemplo claro es el de los matrimonios de conveniencia: dos personas que en realidad no quieren contraer matrimonio (no quieren iniciar la unión marital presidida por el afecto mutuo que regula el Código Civil) lo contraen para conseguir un efecto que de otra forma no podrían conseguir. Por ejemplo, papeles de residencia para un miembro de la falsa pareja. Se están amparando en una norma que en realidad no es aplicable para conseguir un efecto contrario al ordenamiento jurídico: en este caso, obtener un beneficio que no les toca.

Aquí sucede un poco lo mismo. El arrendador se ampara en el texto de una norma (“la ley permite incluir descuentos en los contratos de alquiler”) para lograr un efecto prohibido: una subida del precio del alquiler muy superior al IPC y en el plazo en que al arrendador (que es quien ha redactado el contrato) le venga bien, no en los momentos de renovación anual. Formalmente no hay subida. Materialmente sí que la hay, y muy notable.

“Pero ¿cómo va a ser fraude, si el arrendatario sabe exactamente cuánto va a tener que pagar después de que finalice el plazo de descuento?” Bueno, es que eso no es relevante. Supongamos que, en vez de decirse “el precio es 900 pero el primer año se paga 600 debido a un descuento” se dice “el precio es 600 el primer año y luego 900”. En ese segundo caso también se sabría cuánto se va a cobrar después del primer año, pero todos tendríamos claro que es un aumento ilegal. ¿Por qué entonces en el primero no?

¿Es porque en el primer caso llamamos “precio” a la cantidad alta y hablamos de un descuento? También irrelevante. En los contratos, las cosas son lo que son, no lo que las partes dicen que son. Si yo te vendo una casa a cambio de un precio de 3 €, cualquier juez interpretará que lo que hay ahí es una donación, pero que nosotros estamos intentando eludir las normas de la donación por a saber qué razones (civiles, fiscales o incluso puramente personales). Y tratará el contrato como la donación que es, no como la compraventa que hemos intentado fingir. Aquí igual.

Además, ¿cuál es la causa del descuento? Un descuento siempre es por algo. En relaciones comerciales, las tiendas no pueden ofrecer descuentos porque sí. En relaciones entre particulares, como las que se dan cuando se alquila un piso, este tema no está tasado, pero cualquier juez se fijará en ese asunto. ¿El descuento se basaba en algo? ¿En obras realizadas por el inquilino (posibilidad prevista en la LAU)? ¿En las relaciones personales entre casero y arrendatario? ¿En cualquier otra razón mínimamente justificable? Pues será un descuento de verdad.

Ahora, si no es así es que se trataba de un descuento falso, impuesto para que el contrato sea inasequible una vez pasados los primeros años y así poder sacar el piso al mercado de nuevo, convertirlo en un Airbnb o cualquier otra cosa. O sea, una subida de precio encubierta, camuflada bajo un descuento. Esa cláusula contraria a la ley y perjudicial para los derechos del inquilino es, por esta misma razón, nula: se tiene por no puesta y no habría que pagar la subida.

No sé si existe jurisprudencia sobre este tema. Dado que es una práctica que empezó a popularizarse a partir de la reforma de marzo de 2019, ha dado poco tiempo para que empiecen a retirarse esos falsos descuentos, que inquilinos bien informados se nieguen a pagar la subida y que comience el asunto a llegar a los tribunales. Pero si la hay, a mí no me queda duda de que, aunque al principio pueda ser un poco vacilante, acabará por imponerse la razón. Estamos ante un fraude de ley.

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Alquileres y coronavirus

Las medidas contra la parálisis social derivada del estado de alarma van llegando con cuentagotas. Decretos y decretos ley casi diarios, mal redactados y peor estructurados, con medidas tímidas y que acaban por conformar un enorme corpus normativo, hasta el punto de que el BOE ya ha editado un libro digital que compila todas las normas estatales y autonómicas que se han dictado sobre el tema. Entiéndaseme, prefiero mil veces que esto lo esté gestionando la coalición de PSOE y UP que un gobierno del PP, pero aun así me molesta que las medidas sean tan absurdamente tibias.

Veamos entonces qué pasa con el famoso tema de los alquileres, que salió regulado en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo. En primer lugar (artículo 2), todos los alquileres que terminen entre el 31 de marzo y los dos meses posteriores al estado de alarma se ven prorrogados durante seis meses. Es decir, que si tu alquiler termina en estos días, se entiende prorrogado de forma automática solo con que se lo pidas al casero, salvo que pactéis otras condiciones.

Ahora ¿qué pasa si el problema no es que termina el arrendamiento sino que te has quedado sin dinero y no puedes pagarlo? Pues en primer lugar hay que ver si, en efecto, reúnes los requisitos para que el decreto te considere incapaz de pagarlo (artículo 5), que son tres:

• Haber caído debido al COVID-19 en una circunstancia que suponga una pérdida sustancial de ingresos (el decreto menciona desempleo, ERTE y reducción de jornada por cuidados) de tal forma que los ingresos totales de la unidad familiar pasen a estar por debajo de unos ciertos baremos.
• Que el coste de la casa (incluyendo el arrendamiento, pero también todos los gastos repercutidos, consumos, etc.) supere el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
• Que ningún miembro de la unidad familiar tenga una vivienda en España, salvo casos de no disponibilidad.

Si cumples estos tres requisitos, a los que vamos a llamar requisitos subjetivos porque es así como los llama el decreto, puedes acceder ya a todas las bonificaciones de las que vamos a hablar.

La primera medida prevista en la norma (artículo 1) es una suspensión del procedimiento de desahucio durante un máximo seis meses desde el 31 de marzo. Es decir, que si al final de todo no pagas y te desahucian, se suspende el procedimiento y se te deriva a los servicios sociales para buscar una alternativa habitacional (maravilloso eufemismo), como máximo hasta el 1 de septiembre de este año.

Antes de llegar a este punto, sin embargo, está la tan cacareada moratoria. Esta moratoria será automática (artículo 4) en caso de que tu casero sea una entidad pública de vivienda o un gran tenedor, es decir, una persona que sea titular de más de diez inmuebles urbanos o de más de 1.500 m² construidos. El plazo es de un mes desde el 31 de marzo: en ese tiempo le tienes que solicitar a tu arrendador un aplazamiento en el pago de la renta, salvo obviamente que ya hayas llegado a otro acuerdo con él.

El casero tiene siete días para contestar, escogiendo entre una de estas dos cosas:

1. Reducir a la mitad el precio del alquiler.
2. Un aplazamiento (moratoria) en el pago del alquiler.

La medida, sea cual sea, tendrá como mínimo la duración del estado de alarma y como máximo la de cuatro meses, dependiendo de cuánto se prolonguen las condiciones de vulnerabilidad. Si se ha optado por el aplazamiento, las mensualidades aplazadas se pagan de forma fraccionadas durante al menos tres años y sin intereses. El arrendatario puede también acceder a los avales que vamos a analizar en el párrafo siguiente, en cuyo caso se levanta la moratoria.

¿Y si el casero no es una entidad pública de vivienda ni un gran tenedor? Pues tenemos una moratoria voluntaria (artículo 8). Se la puedes pedir al casero en el plazo de un mes desde el 31 de marzo, y este tiene siete días para aceptar o para ofrecer alternativas. Si no acepta ninguna clase de acuerdo, el arrendatario puede acceder a una línea de avales (artículo 9), otorgados por los bancos pero cubiertos por el ICO, que serán devueltos en un plazo de hasta seis años prorrogables por otros cuatro y que no pueden incluir gastos o intereses de ninguna clase.

Hay alguna otra medida más, como un programa de ayudas públicas al alquiler, un programa de ayuda a las personas en situación de desahucio, una norma para aumentar el parque público de viviendas, etc. Pero lo grueso es lo que he contado, y que se puede resumir en que, si estás en situación de vulnerabilidad:

• Puedes acceder a una moratoria o a una quita, a decisión de tu arrendatario, si este es una empresa pública de vivienda o un gran tenedor.
• En otro caso, quedas a merced de lo que negocies con él.
• En ambos casos, hay una línea de ayudas para pagar el alquiler y, si al final tampoco puedes pagarlo, se retrasará el procedimiento de desahucio.

Estamos ante un decreto de equilibrio. Sin duda es lo más que ha aceptado el ala más derechista del PSOE, y se ha pensado también en su ratificación parlamentaria. No se han atrevido a una solución valiente, como sería la de condonar deudas arrendaticias, al menos las de los grandes tenedores, definiendo estos con una manga mucho más estrecha que la que se ha usado aquí. Si no se quiere desproteger a nadie, considerar pequeño tenedor al que tenga solo (je) tres pisos o menos en alquiler y carezca de un trabajo productivo podría haber sido un baremo mucho mejor, ya que nos vamos a poner a macar la diferencia.

Sin embargo, el principal problema que le veo no es la timidez, que es algo que a las normas del PSOE se les presupone. Es otra cosa. Es toda esa carga burocrática que lleva. La cantidad de papeles que tienes que aportar para demostrar que eres pobre es absurda, sobre todo en un momento en el que la consigna es no salir de casa, está todo medio cerrado o con horarios restringidos, estamos todos con una ansiedad brutal y, en el caso de las familias a las que va destinada la norma, se acaba de sufrir un despido o un ERTE. ¡Como para ponerse a buscar el libro de familia o a descubrir cómo se saca un certificado de empadronamiento!

La burocracia es una barrera. Poner mil trámites para garantizar que no accede a dinero público nadie que no sea de verdad pobre de solemnidad es, aparte de estigmatizante, desincentivador. Que puede que sea lo que se busque, ojo; al final, cuanta menos gente acceda a los avales, menos dinero se gasta, ¿no? Pero no creo que en realidad la motivación sea esa, sino más bien una cierta orientación hacia las ayudas sociales, donde es más importante que nadie se “aproveche” que el que lleguen a todo el que pueda necesitarlo.

En fin, es una mejora respecto a lo que había antes, que era nada. Si lo necesitas, si no vas a poder pagar el alquiler porque estás en ERTE o has perdido el empleo por culpa del coronavirus, inicia el trámite. Conserva al menos tu casa y luego ya se verá.

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La reforma del alquiler returns

Hay una buena razón por la cual no escribí un artículo cuando se publicó el Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: ya saqué una entrada cuando se publicó el decreto-ley de 2018, y ésta quedó desfasada casi de inmediato, en el momento en que el Congreso se negó a convalidarlo. Esto, en el corto plazo, me segó la hierba bajó los pies, así que no quise repetir la jugada.

A medio plazo, por cierto, nos lleva a un debate jurídico bastante interesante, en relación a la nunca resuelta naturaleza del decreto-ley. El decreto-ley lo emite el Gobierno y lo convalida el Congreso. Pero esa convalidación, ¿es una aprobación definitiva (de tal suerte que hasta entonces la norma no ha existido realmente y todos sus efectos eran provisionales) o es una decisión sobre si se deroga o no (de tal modo que hasta entonces la norma sí ha existido y todos sus efectos han sido definitivos)? Esta pregunta no tiene mayor importancia si se produce la convalidación, pero sí la tiene si se deniega: si tomamos la primera opción, los actos que se dictaron en ejecución del decreto-ley no convalidado se volatilizan; si tomamos la segunda, permanecen.

En el derecho español hay apenas un puñado de decretos-ley que no se hayan convalidado (si no recuerdo mal éste era el cuarto), por lo que no hay jurisprudencia constitucional al respecto. Sin embargo, en este caso, el decreto de alquileres de 2018 estuvo rigiendo un mes hasta su rechazo por el Congreso. Eso son muchos contratos de alquiler, que van a cumplir tres años en diciembre de 2021 y enero de 2022: en ese momento los propietarios intentarán echar a los inquilinos, éstos responderán diciendo que el contrato se firmó bajo una ley que les permitía estar cinco o siete años dependiendo del caso, el asunto llegará al Tribunal Constitucional y sabremos por fin cuál es oficialmente la naturaleza del decreto-ley.

Y yo, si sigo teniendo este blog, lo comentaré aquí.

Pero hasta entonces, me voy a limitar a glosar la nueva norma, la que acaba de ser convalidada por el Congreso, que en realidad es una versión corregida y aumentada de la de 2018. Así pues, podéis pinchar en el enlace que he puesto al principio y leer ese artículo, porque básicamente todo lo que dice en él sigue estando vigente. Sobre ese esquema se ha construido lo siguiente:

1.- Más plazo para notificar la no renovación. La ley establece dos periodos básicos: uno de prórroga forzosa, en el que el contrato se va renovando cada año pero el arrendatario puede evitar dicha renovación (es decir, irse del piso); y uno de prórroga voluntaria, que sucede tras la forzosa, y que funciona por trienios pero ambas partes pueden impedirla. En ambos casos se entiende que hay prórroga salvo que la/s parte/s legitimada/s para ello comuniquen que no quieren seguir con el contrato. La pregunta es: ¿qué plazo tienen para ello?

Tradicionalmente, el plazo era de un mes. Pero ahora se ha decidido subir para la segunda prórroga, la trienal voluntaria: el arrendador debe comunicar su voluntad de terminar el contrato con cuatro meses de antelación, y el arrendatario con dos. En otras palabras, que si tu periodo de prórroga obligatoria (o cualquiera de tus prórrogas voluntarias) vence a 1 de noviembre y el 1 de julio tu casero no te ha notificado que debes irte, no puede ya echarte. Debía notificarte con cuatro meses de antelación y no lo ha hecho.

2.- Aumenta el derecho del arrendatario sobre la vivienda enajenada. Hasta ahora, si el arrendador vendía o perdía la vivienda, el arrendatario quedaba en muy mala situación. El adquirente en principio no tenía que respetar el alquiler salvo que el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, y ¿qué contratos están inscritos en España? Ninguno. Había alguna posibilidad de interpretar lo contrario (que el adquirente sí debía respetar un arrendamiento que conociera) pero no era evidente y no siempre se admitía: en general se aplicaba el viejo aserto jurídico de que “venta quita renta”.

Ahora ya no será así. La venta de la vivienda arrendada o su pérdida por parte del arrendador (por ejemplo, porque se ejecuta una hipoteca o una opción de compra sobre la casa) ya no afectan al contrato de arrendamiento que esté en periodo obligatorio. O en otras palabras, si estás en ese periodo de prórroga forzosa de cinco años para arrendadores persona física y siete años para arrendadores persona jurídica, te da igual que tu casero venda o deje de vender la casa: eres inamovible.

3.- El tema de los precios. La razón principal por la que el Congreso echó para atrás el decreto de 2018 fue el tema del precio del alquiler: la norma no incluía regulación alguna al respecto, salvo un parche para los contratos de renta más baja. Este tampoco resuelve el problema pero sí aumenta la amplitud del parche: dentro del mismo contrato, el incremento anual de la renta no podrá superar el aumento del IPC.

4.- Fin de los desahucios sin fecha. Otra de las medidas del decreto es que obliga (y manda narices que en 2019 tengamos que estar celebrando esto, o incluso que sea motivo de celebración) a que se fije día y hora exacta para el desahucio en caso de impago. Se acaba así, o al menos se pretende acabar así, con esas esperas largas e interminables, durante semanas o meses, hasta que una mañana se persona la comisión judicial y te echa de tu casa con lo puesto. Sabiendo el día y la hora puedes al menos prepararte… y, reitero, es alucinante que esto se considere una victoria y uno de los puntos que ha ayudado a que el decreto pase.

En esas estamos. Un decreto normalillo, descafeinado, marca PSOE, que ha salido aprobado porque es eso o seguir como estábamos. Por supuesto, para después de las elecciones se prometen reformas sin cuento, toda clase de avances sociales y “una nueva Ley de Vivienda”, ha dicho el ministro.

Y seguro que también van a derogar el concordato.

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