Alquileres de vivienda 4 - Reparaciones

En las dos entradas previas de esta serie analizamos la obligación principal del arrendador (ceder la casa durante el tiempo del contrato) y la del arrendatario (pagar la renta). Pero aparte de las obligaciones principales, en todo contrato hay deberes secundarios. En el caso del arrendamiento de vivienda, estas obligaciones están relacionadas sobre todo con las obras en el inmueble, y esto será lo que veamos en este artículo y en el siguiente. Por supuesto, antes de pasar a mayores, el recordatorio de todas las entradas: lo que voy a exponer es el régimen legal. Las partes pueden pactar otro diferente pero nunca más perjudicial para el arrendatario.

Las obras se pueden clasificar en dos grandes categorías: de conservación y de mejora. Las obras de conservación son las que buscan mantener el inmueble en las condiciones pactadas. Quizás sería más apropiado llamarlas “de reparación”, porque son obras que se producen sobre todo cuando se produce un deterioro (se ha roto una cañería, se ha estropeado la lavadora) y lo que buscan es arreglarlo. Las obras de mejora, por su parte, pretenden aumentar la utilidad o el valor del inmueble. En este artículo hablaremos solo de las obras de conservación; las de mejora quedan para el mes que viene.

El principio general en las obras de conservación es el siguiente: son de cargo del arrendador. El casero debe mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas sin que tenga derecho a elevar por ello la renta. Eso quiere decir que tiene que reparar todo lo que se rompa, aunque se trate de un servicio superfluo.

Por ejemplo: supongamos que, en una casa arrendada de alto nivel, se rompe el jacuzzi. El arrendador no puede escaquearse diciendo “la casa es habitable sin el jacuzzi, que es un mero lujo innecesario, así que no lo arreglo”. Ese argumento no es válido. El inquilino ha alquilado una casa con jacuzzi y el dueño debe realizar todas las reparaciones necesarias para que pueda disfrutar de ésta (1).

Así pues, las reparaciones las debe realizar el dueño a su costa. Pero ese principio general, como siempre, tiene excepciones. En este caso, tres:

1.- Destrucción de la vivienda. Si la vivienda se destruye, siempre que esa destrucción no sea imputable al arrendador, éste no tiene obligación de reconstruirla. Al contrario, el contrato termina. Hablamos de situaciones muy extremas, normalmente provocadas por desastres naturales, que conllevan una declaración de ruina o una pérdida total del inmueble.

2.- Daños causados por el inquilino. Como es lógico, si es el propio inquilino quien rompe algo (aunque sea sin querer) no puede pretender que sea el casero quien pague la reparación. A estos efectos hay que tener en cuenta que el arrendatario es responsable de los daños que realicen las personas de su casa y que todo el mundo responde por los daños que causen sus animales.

En general, de todas formas, esta excepción se usa poco. Salvo que el daño se pueda imputar de forma directa y clara al inquilino o a alguien de su casa (“tropecé y me cargué la mesa de cristal”), se asume que la reparación corresponde al dueño.

3.- Pequeñas reparaciones derivadas del desgaste. Aquí está la madre del cordero. Se considera que son de cargo del arrendatario las “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”. Y la ley no dice más. No dice cuándo debe considerarse “pequeña” una reparación. Todos tenemos claro, por ejemplo, que cambiar una bombilla fundida o volver a poner el pomo de un armario son cosas pequeñas. Pero ¿y una reparación en la lavadora que, entre pieza y mano de obra, te cuesta 100 €? ¿Se considera pequeña o no?

No hay un criterio jurisprudencial uniforme para resolver este asunto. Muchos tribunales aplican un porcentaje que está en torno a 20% de la renta mensual, porque asumen que “pequeño” no es lo mismo para quien pague 300 € de alquiler al mes que para quien pague 1.100 €. Al final, lo más razonable es pactar en el contrato un límite concreto por debajo del cual las reparaciones se considerarán “pequeñas”. Pero no es práctica habitual.

¡Ojo! Para poder imputar la reparación al inquilino, no solo es necesario que sea pequeña, sino que derive del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Es decir, que si no está demostrado cuál es el origen de la rotura, paga el arrendador. No aceptéis que os hagan pagar cosas que no tenéis que pagar, por muy pequeñas que sean.

En cuanto a la ejecución de la obra, la ley regula solo el caso en que el dueño sea responsable: si es el inquilino quien debe realizarla, pues él se la guisa y él se la come y el asunto no tiene más. Pero si es el casero, sí que hay más trámite. Para empezar, el arrendatario debe poner en conocimiento del casero la necesidad de reparaciones. La ley le obliga a hacerlo “en el plazo más breve posible”, pero aunque no le obligara está claro que se va a dar prisa en notificar. Además, debe permitir que el arrendador o sus técnicos pasen a la vivienda con el fin de verificar su estado.

Una vez que empiecen las reparaciones, el arrendatario tiene que soportarlas aunque le sean muy molestas o aunque le priven de parte de la vivienda. Eso sí, si las reparaciones se alargan más de veinte días, debe disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado: por ejemplo, si las reparaciones son en la cocina y esta constituye el 15% de superficie de la casa, la renta se reducirá en un 15%.

Si la obra es urgente, no es necesario este trámite: el inquilino puede comunicarle la circunstancia al arrendador, realizar la obra por sí mismo (lo cual quiere decir “pagando él a los operarios”) y exigir su importe al dueño. ¿Cuándo se considera que una obra es urgente? Cuando su realización evita un daño inminente o una incomodidad grave. El primer concepto está más claro que el segundo. A mi entender, una incomodidad grave es aquella que reduce la habitabilidad de la vivienda por debajo de lo que se considera mínimo: quedarse sin agua o sin luz, que se abra un boquete en la pared, tener una gotera sobre la cama…

No he hablado de los seguros de hogar. La Ley de Arrendamientos Urbanos no los menciona, pero es corriente que existan. Tanto inquilino como propietario pueden contratar un seguro de hogar para que ejecute las reparaciones de las que ellos sean responsables. Ahora bien, ¿es posible incluir en el contrato una cláusula por la cual el inquilino se obliga a contratar un seguro de hogar? La pregunta es pertinente, porque cada vez más las empresas dedicadas al alquiler obligan a los arrendatarios a tomar esta clase de seguros con una aseguradora amiga, con lo cual mejoran su beneficio.

La respuesta es “depende”. Si el seguro que se le ofrece al inquilino cubre todos los daños que se sufran en el inmueble, la cláusula es nula porque redistribuye en perjuicio del arrendatario el régimen de cargas previsto en la ley. Si es el inquilino quien tiene que pagar (o incluso contratar a su nombre) el seguro de hogar, la responsabilidad del arrendador desaparece: ante cualquier daño, quien respondería sería la empresa aseguradora pagada por el arrendatario.

Sin embargo, si el seguro que se le ofrece al inquilino cubre solo los daños que en principio sean responsabilidad suya (es decir, los que cause él mismo y los pequeños desperfectos derivados del desgaste), a mi juicio la cláusula sí es válida. Esto es así porque la ley permite que en el contrato se pacte cualquier garantía (además de la fianza) que asegure que el arrendatario va a cumplir. Y un seguro entra dentro de este concepto.

Por otra parte, tampoco es lo mismo incluir en el contrato la obligación de tomar un seguro que vendérselo directamente al inquilino. Si el contrato te obliga a adquirir un seguro, tienes que mantenerlo durante todo el tiempo del arrendamiento o se consideraría incumplimiento del contrato. Por el contrario, si directamente te endosan un seguro pero en el contrato de arrendamiento no se menciona nada al respecto, tienes plena libertad para cancelar el seguro en cuanto hayas entrado a vivir en la casa.

Y hasta aquí el artículo sobre obras de conservación. Por supuesto, lo mejor es que en vuestra casa arrendada no haya que hacer reparaciones, pero si hay que hacerlas, ya sabéis cómo actuar.

(1) Además, este argumento (el jacuzzi no se repara porque no es necesario para habitar la casa) es peligroso. Abre la puerta a que el arrendador se niegue a reparar casi cualquier cosa porque “podéis vivir sin esto”: el microondas, el lavavajillas, la televisión, uno de los lavabos si es que hay dos en la casa…

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