jueves, 30 de agosto de 2012

¿Qué es una hipoteca?


Hoy en día todo el mundo tiene una hipoteca. Sin embargo, la gente no parece tener claro qué es esta figura jurídica, cómo funciona y por qué la entrega del piso hipotecado no extingue la deuda. Dediquemos unas líneas a estas cuestiones.

Para empezar, hay que distinguir entre derecho de crédito y derecho real:

1)   Un derecho de crédito es el que una persona tiene contra otra, y que podrá ser satisfecho con la entrega de cosas determinadas (yo te debo a ti el libro que me prestaste), con la entrega de una cantidad del mismo género (me prestaste dinero y no tengo que devolverte los mismos billetes y monedas, sino la misma cantidad), con una acción (me has contratado para que te haga un dictamen jurídico) o con una inacción (somos socios de una sociedad anónima y hemos pactado abstenernos en una votación). Si el deudor no cumple, el acreedor se dirige contra él, que responde con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 CC).

2)   Un derecho real es el que una persona tiene sobre una cosa, la tenga quien la tenga. El derecho real más típico es la propiedad: mi coche sigue siendo mío aunque me lo hayan robado(1) o lo haya prestado. Hay otros derechos reales, sobre cosa ajena (el usufructo, la servidumbre, la superficie, la prenda, etc.), que tienen diversos contenidos.

La hipoteca es un derecho real de garantía. Yo me quiero comprar un piso, voy al banco y pido un préstamo. Si me lo conceden, yo ahora soy deudor del banco: es una relación crediticia, no real, y yo respondo con todos mis bienes presentes y futuros. Sin embargo, y dado que el préstamo es de una cantidad elevada, puede que el banco no se fíe de que yo pueda pagarlo, y me pida una garantía extra. La garantía extra es un derecho real sobre la casa que me acabo de comprar: la casa es mía, pero si yo dejo de pagar, el banco puede embargarla. “Pues vaya cosa”, diréis, “si eso ya pasaba antes, cuando respondías con todos tus bienes”. Y yo contestaré: no. Con la hipoteca, el banco adquiere un derecho sobre la casa la tenga quien la tenga. Si yo vendo la casa, la vendo gravada con la hipoteca, y si luego me fundo el dinero y no tengo para pagar mi deuda con el banco, éste irá a por la casa aunque la tenga el comprador. Por eso las hipotecas están inscritas en el Registro de la Propiedad, que es público: para que el comprador sepa que adquiere un bien gravado.

Una vez que el banco ha embargado el bien hipotecado, no puede quedárselo ni siquiera aunque lo haya pactado en el contrato de hipoteca: esto se llama pacto comisorio y está prohibido (art. 1859 CC). Lo que debe hacer es venderla en pública subasta: si saca dinero suficiente para cubrir la deuda, le da el exceso al deudor; si no lo saca, éste sigue respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros porque sigue habiendo un derecho de crédito que subyace al derecho real de hipoteca.

Es este último extremo el que discuten los que reclaman una modificación de la Ley Hipotecaria, que expresamente declara en su artículo 105 que la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada. Se pide, precisamente, que la responsabilidad del deudor hipotecario se limite a la hipoteca (la llamada dación en pago), basándose en que la incapacidad de pagar el crédito no debe implicar una imposibilidad de salir adelante por tener aún la losa encima.

Esta cuestión es muy relevante. En la época de bonanza, era práctica común sobretasar los pisos para poder conceder créditos mayores (“para los muebles” o “para el coche”). No había problema: los pisos siempre subían y no dejaba de comprarse vivienda, por lo que el banco tenía la seguridad de poder recuperar su dinero, por muy inflado que estuviera el precio del piso, mediante la subasta de éste. Esto se basa en y contribuye a que aparezca una burbuja, es decir, una falta de correspondencia absoluta entre los precios de las cosas y su valor real. Las burbujas son circulares: se compra mucho suelo porque el crédito está barato; como se compra mucho suelo, el precio de éste no deja de subir; como los pisos siempre suben y el banco sabe que recuperará su dinero, abarata el crédito.

Por supuesto, las burbujas no duran eternamente. Cuando la burbuja se pincha, la construcción se para y entra la crisis, los bancos y los deudores se encuentran con que:
1)    El paro se extiende y hay mucha gente que deja de pagar su hipoteca.

2)   A la hora de ejecutar esas hipotecas hay que volver a tasar las casas de acuerdo al nuevo mercado inmobiliario, es decir, a la baja: los bancos ya no recuperan su dinero mediante el embargo hipotecario y los deudores siguen debiendo buena parte de la deuda.

3)   Encima, el mercado inmobiliario se ha paralizado, por lo que los bancos no pueden vender las casas y, en virtud de la prohibición del pacto comisorio, tampoco pueden quedárselas, por lo que es posible que la deuda hipotecaria ni siquiera se reduzca porque la finca no se vende.

La dación en pago implicaría modificar todo el sistema hipotecario español, confundiendo el crédito con la garantía del mismo. Sin embargo, quizás sería buena idea por una razón: si el banco sabe que sólo va a cobrar lo que valga la casa, se lo pensará más a la hora de dar hipotecas. Si el crédito no está tan fácil, es más complicado que empiece de nuevo una burbuja inmobiliaria y que nos volvamos a ver como ahora.  



(1) Juro que en la carrera esto me lo explicaron con la letra de “Mi carro”, de Manolo Escobar. “Donde quiera que esté mi carro es mío” es una buena definición del derecho de propiedad.

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