En las dos entradas previas de esta serie
analizamos la obligación principal del arrendador (ceder la casa durante
el tiempo del contrato) y la del arrendatario (pagar la renta). Pero
aparte de las obligaciones principales, en todo contrato hay deberes secundarios.
En el caso del arrendamiento de vivienda, estas obligaciones están relacionadas
sobre todo con las obras en el inmueble, y esto será lo que veamos en este
artículo y en el siguiente. Por supuesto, antes de pasar a mayores, el
recordatorio de todas las entradas: lo que voy a exponer es el régimen legal.
Las partes pueden pactar otro diferente pero nunca más perjudicial para el
arrendatario.
Las obras se pueden clasificar en dos
grandes categorías: de conservación y de mejora. Las obras de conservación son
las que buscan mantener el inmueble en las condiciones pactadas. Quizás sería
más apropiado llamarlas “de reparación”, porque son obras que se producen sobre
todo cuando se produce un deterioro (se ha roto una cañería, se ha estropeado
la lavadora) y lo que buscan es arreglarlo. Las obras de mejora, por su parte, pretenden
aumentar la utilidad o el valor del inmueble. En este artículo hablaremos solo
de las obras de conservación; las de mejora quedan para el mes que viene.
El principio general en las obras de
conservación es el siguiente: son de cargo del arrendador. El casero debe
mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas sin que tenga
derecho a elevar por ello la renta. Eso quiere decir que tiene que reparar todo
lo que se rompa, aunque se trate de un servicio superfluo.
Por ejemplo: supongamos que, en una casa
arrendada de alto nivel, se rompe el jacuzzi.
El arrendador no puede escaquearse diciendo “la casa es habitable sin el jacuzzi, que es un mero lujo innecesario,
así que no lo arreglo”. Ese argumento no es válido. El inquilino ha alquilado
una casa con jacuzzi y el dueño debe
realizar todas las reparaciones necesarias para que pueda disfrutar de ésta
(1).
Así pues, las reparaciones las debe
realizar el dueño a su costa. Pero ese principio general, como siempre, tiene
excepciones. En este caso, tres:
1.-
Destrucción de la vivienda. Si la
vivienda se destruye, siempre que esa destrucción no sea imputable al
arrendador, éste no tiene obligación de reconstruirla. Al contrario, el
contrato termina. Hablamos de situaciones muy extremas, normalmente provocadas
por desastres naturales, que conllevan una declaración de ruina o una pérdida
total del inmueble.
2.-
Daños causados por el inquilino. Como es lógico, si es el propio inquilino
quien rompe algo (aunque sea sin querer) no puede pretender que sea el casero
quien pague la reparación. A estos efectos hay que tener en cuenta que el
arrendatario es responsable de los daños que realicen las personas de su casa y
que todo el mundo responde por los daños que causen sus animales.
En general, de todas formas, esta
excepción se usa poco. Salvo que el daño se pueda imputar de forma directa y
clara al inquilino o a alguien de su casa (“tropecé y me cargué la mesa de
cristal”), se asume que la reparación corresponde al dueño.
3.-
Pequeñas reparaciones derivadas del desgaste. Aquí está la madre del
cordero. Se considera que son de cargo del arrendatario las “pequeñas
reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”. Y la
ley no dice más. No dice cuándo debe considerarse “pequeña” una reparación.
Todos tenemos claro, por ejemplo, que cambiar una bombilla fundida o volver a
poner el pomo de un armario son cosas pequeñas. Pero ¿y una reparación en la
lavadora que, entre pieza y mano de obra, te cuesta 100 €? ¿Se considera
pequeña o no?
No hay un criterio jurisprudencial
uniforme para resolver este asunto. Muchos tribunales aplican un porcentaje que
está en torno a 20% de la renta mensual, porque asumen que “pequeño” no es lo
mismo para quien pague 300 € de alquiler al mes que para quien pague 1.100 €.
Al final, lo más razonable es pactar en el contrato un límite concreto por
debajo del cual las reparaciones se considerarán “pequeñas”. Pero no es práctica
habitual.
¡Ojo! Para poder imputar la reparación al
inquilino, no solo es necesario que sea pequeña, sino que derive del desgaste
por el uso ordinario de la vivienda. Es decir, que si no está demostrado cuál
es el origen de la rotura, paga el arrendador. No aceptéis que os hagan pagar
cosas que no tenéis que pagar, por muy pequeñas que sean.
En cuanto a la ejecución de la obra, la
ley regula solo el caso en que el dueño sea responsable: si es el inquilino
quien debe realizarla, pues él se la guisa y él se la come y el asunto no tiene
más. Pero si es el casero, sí que hay más trámite. Para empezar, el
arrendatario debe poner en conocimiento del casero la necesidad de reparaciones.
La ley le obliga a hacerlo “en el plazo más breve posible”, pero aunque no le
obligara está claro que se va a dar prisa en notificar. Además, debe permitir
que el arrendador o sus técnicos pasen a la vivienda con el fin de verificar su
estado.
Una vez que empiecen las reparaciones, el
arrendatario tiene que soportarlas aunque le sean muy molestas o aunque le
priven de parte de la vivienda. Eso sí, si las reparaciones se alargan más de
veinte días, debe disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda
de la que el arrendatario se vea privado: por ejemplo, si las reparaciones son
en la cocina y esta constituye el 15% de superficie de la casa, la renta se
reducirá en un 15%.
Si la obra es urgente, no es necesario
este trámite: el inquilino puede comunicarle la circunstancia al arrendador,
realizar la obra por sí mismo (lo cual quiere decir “pagando él a los
operarios”) y exigir su importe al dueño. ¿Cuándo se considera que una obra es
urgente? Cuando su realización evita un daño inminente o una incomodidad grave.
El primer concepto está más claro que el segundo. A mi entender, una
incomodidad grave es aquella que reduce la habitabilidad de la vivienda por
debajo de lo que se considera mínimo: quedarse sin agua o sin luz, que se abra
un boquete en la pared, tener una gotera sobre la cama…
No he hablado de los seguros de hogar. La
Ley de Arrendamientos Urbanos no los menciona, pero es corriente que existan. Tanto
inquilino como propietario pueden contratar un seguro de hogar para que ejecute
las reparaciones de las que ellos sean responsables. Ahora bien, ¿es posible
incluir en el contrato una cláusula por la cual el inquilino se obliga a
contratar un seguro de hogar? La pregunta es pertinente, porque cada vez más
las empresas dedicadas al alquiler obligan a los arrendatarios a tomar esta
clase de seguros con una aseguradora amiga, con lo cual mejoran su beneficio.
La respuesta es “depende”. Si el seguro
que se le ofrece al inquilino cubre todos los daños que se sufran en el inmueble,
la cláusula es nula porque redistribuye en perjuicio del arrendatario el
régimen de cargas previsto en la ley. Si es el inquilino quien tiene que pagar
(o incluso contratar a su nombre) el seguro de hogar, la responsabilidad del
arrendador desaparece: ante cualquier daño, quien respondería sería la empresa
aseguradora pagada por el arrendatario.
Sin embargo, si el seguro que se le
ofrece al inquilino cubre solo los daños que en principio sean responsabilidad
suya (es decir, los que cause él mismo y los pequeños desperfectos derivados
del desgaste), a mi juicio la cláusula sí es válida. Esto es así porque la ley
permite que en el contrato se pacte cualquier garantía (además de la fianza)
que asegure que el arrendatario va a cumplir. Y un seguro entra dentro de este
concepto.
Por otra parte, tampoco es lo mismo
incluir en el contrato la obligación de tomar un seguro que vendérselo
directamente al inquilino. Si el contrato te obliga a adquirir un seguro,
tienes que mantenerlo durante todo el tiempo del arrendamiento o se consideraría
incumplimiento del contrato. Por el contrario, si directamente te endosan un
seguro pero en el contrato de arrendamiento no se menciona nada al respecto,
tienes plena libertad para cancelar el seguro en cuanto hayas entrado a vivir
en la casa.
Y hasta aquí el artículo sobre obras de
conservación. Por supuesto, lo mejor es que en vuestra casa arrendada no haya
que hacer reparaciones, pero si hay que hacerlas, ya sabéis cómo actuar.
(1) Además, este argumento (el jacuzzi no se repara porque no es
necesario para habitar la casa) es peligroso. Abre la puerta a que el
arrendador se niegue a reparar casi cualquier cosa porque “podéis vivir sin
esto”: el microondas, el lavavajillas, la televisión, uno de los lavabos si es
que hay dos en la casa…
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