Alquileres de vivienda 2 - Duración del alquiler

El tema de la duración del contrato de alquiler es, quizás, lo que más les importa a los inquilinos. En principio, si yo alquilo una vivienda es para vivir allí durante un plazo indeterminado, así que la pregunta es ¿cuánto tiempo puedo quedarme? O, en otras palabras, ¿puede el casero echarme en algún momento aunque yo siga queriendo quedarme (y pagando la renta)? ¿En qué condiciones? De la respuesta a estas dudas dependen los planes vitales que pueda hacer el arrendatario: no es lo mismo saber que vas a poder disfrutar de la vivienda hasta que te canses de ella que tener que contar con que en cualquier momento te puede llegar un preaviso para que te largues.

La cuestión viene regulada en los artículos 9 a 16 LAU. Pero antes de analizarla, recordemos algo que vimos en la entrada anterior: en los arrendamientos de vivienda, la regulación legal no se puede modificar en perjuicio del arrendatario. Los derechos recogidos en la ley son imperativos y vinculan a las dos partes aunque en el contrato hayan pactado otra cosa. Las cláusulas del contrato que reducen o menoscaban derechos del inquilino son nulas. Dicho esto, vamos a hablar de la duración del contrato de alquiler.

En primer lugar, la duración del contrato es libre. Si tu casero y tú queréis pactar un arrendamiento que dura cincuenta años, podéis hacerlo. Pero lo habitual en el mercado no es hacerlo así, sino pactarlo por un año o bien por “tiempo indefinido”. Si no se estipula un plazo concreto, se entiende que el contrato se ha firmado por un año. En todo caso, se pacte el contrato por un año o por cincuenta, ¿qué ocurre cuando vence ese plazo? Que se prorroga por plazos anuales, en las siguientes condiciones:

1. Durante los tres primeros años de vida del contrato la prórroga es obligatoria para el arrendador. Es decir, que el inquilino puede evitar que se prorrogue el contrato (le basta para ello con avisar con 30 días de antelación) pero el casero no tiene ese derecho.
2. Pasados los tres primeros años de vida del contrato, la prórroga es voluntaria para ambos. Cualquiera de ellos, siempre que preavise con 30 días de antelación, puede evitar que se prorrogue el contrato.

En otras palabras: cuando se firma un arrendamiento, ambas partes saben que el inquilino va a poder quedarse durante todo el tiempo pactado en el contrato y, si éste es inferior a tres años, hasta que se cumplan esos tres años (1). Terminados estos dos plazos, el contrato sigue prorrogándose por anualidades salvo que cualquiera de las partes diga lo contrario.

Éste es una de las principales fallas de esta ley, y así lo lleva tiempo denunciando el movimiento inquilinal. Este plazo de tres años (que se vio reducido tras la reforma de 2013, pues en la redacción original de la LAU era de cinco), es en realidad un incentivo a la especulación. ¿Qué razón puede tener un casero para no renovar el contrato de un arrendatario pacífico y que está pagando todas sus mensualidades? Pues alquilar de nuevo el piso pero al “precio que marque el mercado”, es decir, especular con él. En un momento de burbuja de los alquileres como el que vivimos, que el arrendador pueda terminar el contrato a los tres años de firmarlo solo sirve para fomentar la especulación.

La especulación no es ilegal, en principio: es plenamente lícito que yo intente maximizar el dinero que saco de mis bienes. Pero uno podría preguntarse hasta qué punto es conveniente incentivar este proceso ya desde la propia ley, sobre todo si esto lamina el derecho a la vivienda. Cabe recordar aquí que el artículo 47 CE, en materia de vivienda, habla específicamente de que los poderes públicos deben impedir la especulación. Y aunque el artículo 47 no es un derecho propiamente dicho, sí es una orientación que debe seguirse a la hora de legislar.

Lo que he dicho del derecho a la vivienda es importante. Se supone que el contrato de arrendamiento se firma para dotar al inquilino de un lugar donde vivir de forma permanente. ¿Cómo se conjuga esta finalidad con la posibilidad de que te echen a los tres años? Nadie puede asentarse de verdad en una vivienda si es posible, incluso probable, que tenga que irse dentro de ese tiempo. Así no hay manera de desarrollar un proyecto de vida. Además, una vez cumplido el plazo, todos los años aparece de nuevo la duda de si habrá que irse el piso o no.

El régimen de “renta antigua”, tan denostado hoy en día, me parece por completo razonable. Se llama “renta antigua” porque es el previsto en una ley vieja: la LAU de 1964. Esta norma sigue rigiendo para los arrendamientos firmados antes de que se reformara en 1985 (2). ¿Y qué decía la LAU de 1964? Sencillo: que el contrato de arrendamiento se prorroga indefinidamente mientras el arrendatario quiera quedarse en la vivienda. Si el inquilino sigue cumpliendo con sus obligaciones legales, el arrendador no puede echarle.

No digo que volvamos a la norma de 1964, sobre todo porque tenía fallas que se hizo bien en quitar (3). Pero, aparte de eso, un contrato indefinido conviene tanto al inquilino (al que le proporciona una vivienda permanente) como al casero (al que le da un ingreso fijo). Al único que perjudica es al especulador. ¿Que el propietario lo que quiere es esperar a que suban los precios de los alquileres para sacar su vivienda al mercado en condiciones ventajosas? Nadie se lo impide, pero entonces que la tenga vacía hasta que llegue ese momento y que no juegue con la vivienda de nadie.

Antes he dicho que el régimen de renta antigua se acabó después de la reforma de 1985. Sin embargo, la LAU actual es de 1994. ¿Qué pasó en esos nueve años? Que había libertad absoluta: los contratos duraban el tiempo que pactaran las partes y cuando terminaba ese plazo nadie tenía la obligación de renovarlos. En otras palabras, el legislador de 1985 se fue al extremo contrario que el de 1964. Así, la LAU de 1994, que establecía un plazo de cinco años, se vendió como un término medio entre la seguridad que le proporcionaba al inquilino el régimen de 1964 y la precariedad del de 1985.

He hecho este excurso de política legislativa porque me parecía necesario para que quien me lea pueda juzgar si el régimen de la LAU actual es bueno, malo o regular. Creo que ese punto ya ha quedado bastante claro, así que tenemos que volver a la LAU. Porque la ley regula toda otra serie de cuestiones que pueden afectar a la duración del arrendamiento, y es cuestión de verlas aunque sea de forma somera.

Cuestiones que afectan al arrendador

Si el arrendador necesita el piso para sí o para su familia (padres, hijos, cónyuge separado o divorciado) puede impedir la prórroga obligatoria, es decir, la que se hace en los tres primeros años del contrato. En otras palabras: no puede reclamar el piso en el momento en que se produce la necesidad, pero sí impedir las prórrogas forzosas del contrato. Es el único caso en que puede evitar esta clase de prórrogas. Para ello tiene que comunicárselo al arrendatario con sesenta días de antelación. Si él o sus familiares no ocupan la vivienda en los tres meses posteriores a la finalización del arrendamiento, el inquilino puede optar por recuperarla (empezando desde cero el contrato) o por recibir una indemnización.

Si el arrendador pierde el piso (se lo embargan, se ejerce una opción de compra sobre el mismo, se ejecuta una hipoteca, etc.) o lo vende, en principio el arrendamiento termina de forma inmediata. Sin embargo, si el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento se mantiene en las condiciones pactadas: el adquirente de la finca se ve obligado a soportar esa carga. Por eso es importante que el inquilino convenza al propietario de inscribir el arrendamiento (4).

Cuestiones que afectan al arrendatario

Si el arrendatario quiere irse del piso antes de que termine el plazo, puede hacerlo siempre que hayan transcurrido al menos seis meses y que lo preavise con treinta días de antelación. Esto se conoce como “desistimiento”. En principio no tiene que pagar nada, pero la ley permite pactar en el contrato una indemnización de un mes por cada año de alquiler que quede por cumplir.

Hasta ahora veníamos asumiendo que el inquilino vive solo. Pero ¿y si está casado? En esos supuestos, la ley protege al cónyuge conviviente:

• Si el inquilino desiste o no renueva el contrato o si abandona el piso sin decir nada, el cónyuge puede continuar con el arrendamiento. El mismo derecho se reconoce a la pareja no casada del inquilino siempre que conviva con él, aunque en este caso se exige un requisito extra: o bien prole en común o bien convivencia de dos años.
• Si el inquilino se separa, se divorcia o anula su matrimonio y la vivienda común se adjudica al cónyuge conviviente, éste continúa habitando la vivienda. Si la sentencia le reconoce derecho a usar la casa de forma permanente o por más tiempo del que reste por cumplir del arrendamiento, pasa a ser el titular del contrato.

Por último, si el arrendatario muere, las personas que convivan con él pueden subrogarse en el arrendamiento siempre que pertenezcan a estas categorías (y cumplan algún otro requisito previsto en la ley): su cónyuge, su pareja no conyugal, sus descendientes, sus ascendientes, sus hermanos o cualquier pariente hasta el tercer grado con una minusvalía superior al 65%. Si no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento termina. Si existen varias, tienen que acordar entre ellos quién se queda en el piso. Si no hay acuerdo, se usa un orden de preferencia previsto en la ley. En contratos con duración inicial superior a tres años es posible pactar la renuncia o limitaciones a este derecho de subrogación.

Así pues, si vives de alquiler, recuerda siempre que lo que te compensa es un contrato largo y sin penalizaciones por desistimiento. Es difícil de conseguir, pero quién sabe: a lo mejor es tu día de suerte.

(1) Siempre, claro está, que pague la renta y cumpla con el resto de obligaciones.

(2) Con excepciones. La LAU de 1994, que es la que está en vigor, dedica dos largas Disposiciones Transitorias a actualizar la normativa que se aplica a los arrendamientos firmados antes de la reforma de 1985.

(3) Por ejemplo: la LAU de 1964 hacía verdaderamente difícil actualizar la renta para adecuarla al coste de la vida y permitía hasta dos subrogaciones en caso de muerte del inquilino.

(4) En general, inscribir el arrendamiento es la mejor forma de oponerlo frente a terceros, por ejemplo en este caso frente al adquirente del piso. Pero ojo, que también le otorga derechos al casero: le permite acceder a un procedimiento de desalojo ante notario si el inquilino no paga. Es cada inquilino el que tiene que decidir qué le conviene más.

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