Viviendas a trozos

Lo que inventa la gente para sacar perras. Hace una semana recibía una momentánea atención la siguiente noticia: «Comprar habitaciones como método de ahorro e inversión: la última propuesta disruptiva para jóvenes». La pieza (que, a tenor de los halagos que derrocha, debe estar redactada por alguna de las abuelas de los creadores) habla de unos emprendedores que han puesto en el mercado un pedazo de invento: una plataforma para compraventa de habitaciones. 

Según explican, se trata de abrir el mercado de la vivienda para jóvenes, pero no para que los jóvenes puedan vivir, no: para que puedan especular. Te venden una habitación y sí, puedes mudarte allí (sabiendo que no estás «tirando» tu dinero), pero el negocio está claramente orientado a que la alquiles. Incluso ofrecen ellos mismos intermediación de alquiler. Todo muy bonito, muy práctico. En el vídeo que tienen, una vez te quitas de diez minutos de palabrería cancamusera, lo dejan muy claro: esto no va de venderte un sitio para vivir, sino un activo inmobiliario.

Ante esta noticia, la primera pregunta que le surge a uno es: ¿pero esto es legal? ¿Se puede vender habitaciones? Al parecer, ellos mismos tuvieron esa duda. Según la noticia, tuvieron una reunión de doce horas, al término de la cual aún no sabían si lo que intentaban hacer era legal (1). Pero debieron descubrir que sí, porque ahí está el negocio, anunciándose y tratando de encontrar compradores.

Así que vamos a resolver esta duda: ¿de qué va esto? ¿Cómo se puede hacer eso de vender un bien a trozos? Claro, en un bien mueble la cosa es muy sencilla, porque se puede desmontar. Yo puedo vender un trozo de una moto, de un aparador o de un cuadro, porque el comprador corta la parte que le corresponde y se la lleva a su casa. Antes había una cosa, ahora hay varias, y cada una de ellas pertenece a una persona.

Con un inmueble es más difícil hacer eso, en especial si es un piso. Una finca campestre se puede dividir en dos y vender a dos personas distintas, cada una de las cuales puede obtener utilidad de lo que ha comprado. Pero en la mayoría de edificios de vivienda, cada piso es muy obviamente una unidad, una única cosa. No se puede dividir, porque cualquier división la hace inútil: una única habitación, sin derecho a cocina ni a baño, pierde drásticamente valor. No es que sea ilegal, es un paso previo: es que fácticamente no es posible. Una vivienda es un objeto único. Hasta Carmen Sandiego se llevaba los edificios enteros.

Además, está el tema del Registro de la Propiedad. Se trata de un registro público donde se inscribe la propiedad inmobiliaria: cada finca es un apartado (la hoja registral) y en él aparece quién es su dueño y quién/es tienen o pueden tener otros derechos sobre la misma: servidumbres, usufructos, hipotecas, anotaciones de embargo, etc. Inscribir la compraventa en el Registro no es obligatorio (el contrato es válido aunque no se inscriba), pero sí muy aconsejable por la cantidad de derechos y ventajas que da. Y, de nuevo, es un piso, no un terreno rústico que ha ido pasando de padres a hijos sin que nadie se moleste en inscribirlo en el Registro: este está inscrito seguro.

Pero claro, ya lo hemos dicho: en el Registro, cada finca tiene una hoja registral. Supón que fuera posible partir un piso en dos y venderlo a dos personas distintas: para que este acceda a Registro habría que segregar la finca en dos. Es decir, un expediente registral que a saber cómo sale, ante la constatación de que se está intentando hacer una segregación manifiestamente absurda. Y bueno, ese expediente aún es posible, pero ¿y la cédula de habitabilidad? Vete a pedirla para una sola habitación, a ver qué te dicen.

La conclusión es clara: esta gente no puede estar vendiendo habitaciones. Y entonces ¿qué venden? Pues la única solución posible: copropiedades. Una copropiedad, comunidad de bienes o condominio es la situación en que se halla un bien que tiene varios propietarios. Una pareja que tiene sociedad de gananciales está en copropiedad respecto de los bienes comunes. Un grupo de hermanos es copropietario de los bienes heredados de sus padres, al menos mientras no partan la herencia. Y, por supuesto, la copropiedad, puede constituirse por acuerdo entre las partes.

Ojo, una copropiedad no es una multipropiedad. Una multipropiedad es un acuerdo por el cual se vende a personas el derecho de uso de un bien. Generalmente se vendía el derecho a usar un apartamento vacacional durante ciertas semanas o quincenas del año. Pero lo que se vende es el derecho de uso, no la propiedad, que sigue perteneciendo a la empresa que lo gestiona: es decir, no se trata de una verdadera propiedad (2). Una copropiedad es una propiedad compartida: se trata de una verdadera propiedad, pero que recae sobre varios titulares en vez de sobre uno solo.

¿Cómo sé que lo que están vendiendo estos emprendedores es una copropiedad? Primero, y como he dicho, porque es la única solución posible. Segundo, porque ellos mismos lo dicen, bien que de pasada. En el vídeo que he enlazado más arriba, a partir del minuto 10:58, dice lo siguiente: «Cuando compras una habitación estás comprando un porcentaje del inmueble, que incluye tu habitación y una parte de las zonas comunes». Esto es literalmente la forma en que funciona una copropiedad. Y tercero, en su propia página web, en el aviso legal (3) dice que los servicios prestados por el propietario de la página son, entre otros, «la compraventa de bienes inmuebles (…) en porcentajes / proindiviso». El término proindiviso es otro de los sinónimos de copropiedad.

¿Qué significa que estés comprando una parte de una copropiedad? Pues que no estás comprando exactamente una habitación. La comunidad de bienes, que está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, es lo que se llama una comunidad de tipo romano: cada copropietario posee una cuota abstracta (un porcentaje) sobre el bien, del cual puede servirse como quiera. Es perfectamente legal cambiar estas reglas y fijar que cada comunero tiene derecho a usar solo su habitación y las zonas comunes. Así que sí, el modelo de negocio de estos emprendedores es lícito.

Soy un poco más escéptico a la hora de imaginar cómo ese acuerdo tan detallado va a acceder a Registro. Supongo que el registrador se limitará a inscribir qué porcentaje del piso pertenece a cada copropietario, lo cual puede ser un problema de cara a deudas y embargos futuros. Tenemos a tres comuneros, cada uno «dueño de una habitación». De repente uno quiebra, empiezan a llegar las demandas, a su acreedor le adjudican su porcentaje del piso y este lo primero que hace es instar la venta del piso para cobrarse porque ni conoce ni tiene por qué aceptar los acuerdos a los que hayan llegado los comuneros en cuanto a uso de la vivienda. Ups.

Además, está el tema de la administración del bien. El Código Civil establece una serie de reglas sobre qué cambios se pueden hacer, quién paga las reparaciones, etc. Los copropietarios pueden modificar estas reglas, pero algún régimen hay que establecer. ¿Cómo se contratan los suministros (y a nombre de quién)? ¿Qué posición se toma en las juntas de vecinos? ¿Qué pasa si uno de los comuneros alquila su parte a un tercero y este arrendatario provoca daños en las zonas comunes? Al revés: ¿quién paga si se rompe la caldera? Ahora imaginemos esa regla cuando uno de los comuneros vive en el piso, el otro tiene la habitación vacía porque la compró para especular con ella y un tercero la tiene alquilada y vive en otra ciudad.

Yo, la verdad, si estuviera buscando casa de alquiler, evitaría los pisos que varias personas poseen en copropiedad. Si ya los caseros suelen ser una panda de capullos cortoplacistas e inútiles, imagínate que además son niñatos con un kit de Mi Primera Especulación Inmobiliaria. La capacidad de desentenderse y de pasarse los marrones unos a otros se sale de la escala, y el potencial de caos para todas las partes implicadas crece exponencialmente. ¿Es legal el negocio? Sin duda alguna sí. ¿Es buena idea meterse ahí? Sin duda alguna no.

Terminamos. Los emprendedores disruptores e innovadores han inventado algo más viejo que el hilo negro: las comunidades de bienes. Te van a vender un porcentaje de un piso y tú te vas a poner a especular con él sin entender muy bien lo que has comprado y creyendo que eres propietario de una habitación. Por el camino, el mercado del alquiler se va a precarizar aún más y los inquilinos lo van a tener todavía más difícil para acceder a una vivienda digna. Maravillosa jugada.

Lo más divertido es que, si de lo que se tratara fuera de otorgar vivienda a los jóvenes, el Código Civil prevé un derecho real en cosa ajena: la habitación, que permite a una persona «ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia». Pero claro, este derecho es intransmisible. Y si no se puede usar para especular, pues ya no es tan entretenido, ¿no?

 

 

 

(1) Son emprendedores. Nadie dijo que tuvieran que ser inteligentes o tener el más mínimo conocimiento de nada.

(2) De hecho, en España está prohibido usar el término «propiedad» para esta clase de contratos.

(3) Los avisos legales y las políticas de privacidad son medios muy importantes para conocer datos que deben ser públicos pero que las empresas no se suelen animar a anunciar.