Hace un par de meses, en la última entrada sobre alquileres, afirmé algo que ya había dicho en otras: que si
tu arrendador vende la casa, el alquiler termina salvo que esté inscrito en el
Registro de la Propiedad. Y, como no es común que esa inscripción se haya
producido, se plantea un problema grande en caso de enajenación de la vivienda.
Sin embargo, a esa entrada contestó uno de mis comentaristas habituales,
abogado, que proponía una interpretación alternativa. Según esa interpretación,
que él ha sostenido con éxito en algunos casos, el arrendamiento podría
mantenerse incluso en el supuesto de que el casero venda el inmueble. Como me
interesa todo lo que pueda proteger al inquilino, voy a explicar el
razonamiento.
Partimos de uno de los artículos más
importantes de derecho inmobiliario: el 34 de la Ley Hipotecaria. Para
entenderlo, vamos a plantear un caso práctico: imaginemos que yo soy
propietario de una casa y esa circunstancia consta en el Registro de la
Propiedad. En un momento dado, saco la casa a la venta y una persona (vamos a
llamarla Ana) me la compra. Firmamos el contrato, lo elevamos a escritura, le
entrego las llaves… todo perfecto. Pero, antes de que Ana inscriba su
adquisición, yo decido hacerme el listo, y le vuelvo a vender la casa a Bruno.
Bruno no tiene ni idea de todo el enjuague, y, como yo sigo apareciendo como
propietario en el Registro, se fía de mí. Es más, como veo que Bruno también
tarda en inscribir, repito la operación con Carla.
La pregunta es sencilla: ¿quién puede
quedarse con la casa y quiénes van a verse reducidos a reclamarme a mí el importe
que pagaron? El artículo 34 de la Ley Hipotecaria lo dice claramente: el
primero que inscriba. Si Carla es la más rápida y se va al Registro según
firmamos la escritura, la casa es para ella, y Ana y Bruno se quedarán con un
palmo de narices. La Ley Hipotecaria protege al adquirente de buena fe que
inscriba su derecho, aunque más tarde resulte que el transmitente de ese
derecho no tenía facultad para transmitirlo. En este caso, protegería a Carla
aunque su derecho de propiedad se base en el de una persona, yo, que ya lo
había perdido debido a la venta a Ana.
Para otorgar esta protección, el artículo
34 LH exige cuatro requisitos:
- Que el derecho del transmitente esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Que la transmisión sea onerosa, es decir, a cambio de un precio: una compraventa, no una donación.
- Que el adquirente inscriba su derecho en el Registro.
- El más importante: que el adquirente vaya de buena fe, o, en otras palabras, que no sepa que el transmitente ya no tiene derecho a efectuar la transmisión. Claro, el derecho no protege al adquirente que se conchaba con un transmitente para estafar a un tercero.
Esta norma es importante, porque lo que
nos dicta el sentido común es que se debería proteger a Ana, que ha sido la
primera compradora y la única real. Efectivamente, si no entra en juego el
artículo 34 LH, el vendedor pierde su bien en el momento en que se lo entrega a
Ana, y las ventas a Bruno y a Carla son nulas porque nadie puede transmitir lo
que no tiene. El artículo 34 LH hace una excepción a este régimen general
porque quiere que el Registro de la Propiedad sea un reflejo fiel de la
realidad. Y tanto lo quiere que trastoca la lógica: si inscribes tu derecho en
el Registro y cumples el resto de requisitos, la realidad cambia y una
adquisición que era nula pasa a ser válida.
Bien, ha quedado claro el tema del
artículo 34 LH. Pero ¿por qué nos interesa todo este asunto cuando de lo que
estamos hablando es de arrendamientos? Muy sencillo: porque el artículo 14.1 LAU, al regular la venta de la vivienda arrendada, remite a la norma
hipotecaria. Lo que dice es que el adquirente que cumpla los requisitos del
artículo 34 LH solo se verá obligado a mantener el arrendamiento si éste se
hallara inscrito. Se refiere a los cuatro requisitos listados más arriba,
incluyendo el de buena fe.
Y aquí es donde se encuentra el meollo de
la discusión jurídica del asunto. Lo que sostiene la interpretación alternativa
es que, si la LAU menciona el artículo 34 LH es porque el requisito de buena fe
tiene que referirse al arrendamiento,
no a la propiedad. O, en otras palabras, quien compra una vivienda arrendada y
sabe que está arrendada va de mala fe respecto del arrendamiento, y por tanto
no queda protegido por el artículo 34 LH (1). Entonces, interpretando a contrario el artículo 14.1 LAU,
quedaría que el comprador que no esté protegido por el artículo 34 LH se ve
obligado a continuar con el arrendamiento aunque éste no se halle inscrito.
Se plantean entonces dos situaciones:
- Arrendamiento inscrito: el arrendador debe mantener el arrendamiento siempre, lo cual es lógico porque se supone que algo inscrito es algo público, que todos los operadores del tráfico deben conocer.
- Arrendamiento no inscrito: el arrendador solo podrá desligarse del arrendamiento si no lo conocía, porque solo en ese caso se considera que reúne los requisitos del artículo 34 LH.
Todo lo cual parece muy complicado, pero
en realidad se resume en una idea muy simple: si tú compras un piso y, más allá
de formalismos, sabías que estaba alquilado, te toca mantener el alquiler. Lo
sentimos.
Esta interpretación abre una cantidad
importante de oportunidades para el inquilino. Sobre todo porque también puede
aplicarse en caso de que el casero no venda la casa sino que la pierda, por
ejemplo por una ejecución hipotecaria. Insisto en que es solo una
interpretación, que se contrapone con otra mucho más literal: según ésta, el
artículo 34 LH habla de buena fe solo en relación a la compraventa. Pero al menos
es una base jurídica bastante razonable sobre la que discutir un posible
desahucio.
Así que, si sabes que tu casero quiere
vender la casa o temes que el banco ejecute la hipoteca sobre el piso, haz todo
lo que puedas para que el adquirente sepa que estás ahí. Por supuesto, si el
arrendador se empeña en enseñar la casa a los posibles compradores, el asunto
es bastante fácil; puedes incluso grabar la visita, y que se atrevan luego a
negar que sabían que el piso estaba habitado. En otros casos, debería bastar
con un burofax al futuro adquirente o una comparecencia en el Juzgado que
tramita la ejecución hipotecaria (2).
Estamos solo ante una interpretación
posible de la ley. Pero es una interpretación plausible, razonable y que puede
permitirte aguantar en tu casa, al menos, hasta que termine el plazo del
arrendamiento, lo cual puede ser hasta un año, o más si estamos al principio
del arrendamiento. No es la panacea, pero es un respiro importante.
(1) Aunque esa protección sí pueda operar
respecto de la compraventa. Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que
Carla sabe que la vivienda está arrendada. Quedaría protegida por el artículo
34 LH en cuanto a la compraventa (sería sin duda la dueña de la vivienda) pero
no en cuanto al arrendamiento (tendría que mantenerlo).
(2) El abogado que me contó esta
interpretación lleva sobre todo casos de ejecuciones hipotecarias, y dijo que
muchas veces los bancos acceden a mantener el arrendamiento o a no pelearse el
asunto.
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