Alquileres de vivienda 1 - Introducción

Es un hecho: cada vez vivimos más de alquiler. Los millennials, con nuestros aguacates y nuestro Netflix, nos hemos cargado muchas cosas, y una de las más importantes es el mercado inmobiliario. Hemos cogido la mala costumbre de no tener trabajos estables con contratos fijos, y así no hay quien compre. Por eso el mercado del alquiler está cada vez más activo, y quien dice activo dice burbuja. De repente todos tenemos que ser expertos en arrendamientos urbanos para que no nos la cuelen, y a muchos les ha pillado con el pie cambiado.

Esta serie de entradas tiene como objetivo paliar ese desconocimiento, explicar conceptos generales y hacerse eco de algunos abusos comunes. Así que empecemos con lo básico: ¿qué es un alquiler? El alquiler, que formalmente se llama arrendamiento, es un contrato por el cual el propietario de un determinado bien (arrendador) se lo cede durante un tiempo a otra persona (arrendatario) a cambio de una renta, que puede pagarse de una sola vez o a plazos. Éstos son los dos elementos que definen el contrato de arrendamiento: una cesión temporal (ya que si fuera una cesión definitiva estaríamos ante una compraventa) y un precio que normalmente se llama renta (ya que si no hubiera precio estaríamos ante un préstamo).

El arrendamiento puede recaer sobre todo tipo de bienes, tanto muebles como inmuebles. El Código Civil, publicado a finales del siglo XIX, trata de dar una regulación de todos los supuestos, pero se ha quedado anticuado. Por ello, la regulación del alquiler de bienes inmuebles ha pasado a dos leyes especiales: la Ley de Arrendamientos Rústicos (para explotaciones agrícolas y ganaderas) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (para viviendas, locales de negocio y demás). Es esta segunda ley, la famosa LAU, la que nos interesa. Toda la regulación está allí: las normas del Código Civil son residuales y no se aplican en la práctica.

Lo primero que hace la LAU es dividir los arrendamientos en dos clases: viviendas y otros usos. Y esa distinción es muy importante. En arrendamiento para uso de vivienda se asume que ambas partes del contrato no tienen el mismo poder. El arrendador es bastante más poderoso, porque en el contrato no se está jugando nada más que un ingreso que con toda probabilidad será secundario en su economía. Por el contrario, el arrendatario vive en el local objeto del contrato, por lo que si el acuerdo se rompe pierde su casa. Además, siempre hay más demanda que oferta, por lo que el arrendador tiene un poder de negociación bastante amplio: si no aceptas mis condiciones, hay mil que sí las aceptarán (1).

Como las partes del contrato tienen esta diferencia de poder, la ley busca proteger al más débil: al arrendatario. Ya iremos viendo cómo la LAU actual le defiende mucho menos que normativas anteriores (el inquilino lleva décadas perdiendo derechos), pero el principio general es el mismo. Y ¿en qué se plasma este principio? En el sistema de fuentes. El contrato de arrendamiento está regido en primer lugar por la LAU, en concreto por su Título II, y en segundo lugar por el Código Civil. La autonomía de la voluntad de las partes solo juega en lo no regulado por estas dos normas.

El Título II de la LAU y las previsiones del Código Civil operan como una especie de cortafuegos o de límite mínimo. El contrato no puede tener cláusulas que pongan al inquilino en una situación más desfavorable de la que le reconocen estas normas. En otras palabras: el contrato puede mejorar los derechos legales del inquilino, pero no empeorarlos o reducirlos. Si una cláusula del contrato incumple esta regla, es nula. Esto nos interesa porque es el mecanismo por el cual acaban saltando por los aires la mayoría de cláusulas contractuales ilegales: porque empeoran la posición del arrendatario sin que la ley lo permita.

Por su parte, el arrendamiento para uso distinto de vivienda tiene unas connotaciones muy distintas. Es una regulación pensada para el alquiler de local de negocio, es decir, para un contrato entre dos profesionales: uno que tiene un local y otro que lo necesita. La ley asume que estas partes son iguales en lo sustancial. Y eso tiene su consecuencia en el sistema de fuentes. Los alquileres para uso distinto de vivienda se basan en la libertad de pacto: la regulación legal (contenida en el Título III de la LAU y en el Código Civil como norma subsidiaria) se aplicará solo para aquellas cuestiones que el contrato haya dejado sin regular.

En resumen: en el arrendamiento de vivienda la ley es obligatoria (al menos para proteger a los inquilinos) mientras que en el arrendamiento para uso distinto de vivienda es una simple norma subsidiaria que se aplica en ausencia de pacto. Entonces, es muy importante determinar cuándo estamos ante un arrendamiento de vivienda y cuándo no, porque el régimen aplicable variará muchísimo.

La LAU aclara este asunto en sus artículos 2 y 3. Un arrendamiento de vivienda es aquel que: 1) recae sobre una edificación habitable y 2) busca satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Los términos importantes son “habitable” y “permanente”. Si recae sobre una edificación no habitable (como una plaza de garaje o un local de negocio) o si se busca satisfacer una necesidad de alojamiento no permanente (como un apartamento de vacaciones), no es arrendamiento de vivienda. Por decirlo de forma más llana: el arrendamiento de vivienda es el que busca proveer al inquilino de un lugar donde habitar durante un tiempo indefinido (2). En definitiva, de un espacio que pueda llamar “su casa”.

Vale, todo eso está muy bien, pero ¿qué pasa con los pisos compartidos? Hablamos de esa modalidad de arrendamiento donde lo que se cede en exclusiva es una habitación, y el resto de espacios de la casa (salón, cocina, baños) es compartido con el resto de inquilinos. Pues la ley no les da un estatuto especial, así que tendremos que entender que funcionan igual que el resto de alquileres: dado que recaen sobre una edificación habitable, serán para uso de vivienda si se firman para dotar al inquilino de un hogar permanente, y para uso distinto de vivienda si se firman con otra finalidad.

Ojo, que esto es importante en los pisos de estudiantes. El caso típico es un piso alquilado por habitaciones mediante un contrato que va de septiembre a junio. Pues bien, esto la LAU lo considera un arrendamiento para uso distinto de vivienda, porque es un alojamiento de temporada: se entiende que el estudiante sigue teniendo su hogar en la casa de sus padres pero que durante una temporada (el curso escolar) alquila ese cuarto debido a sus necesidades académicas. El artículo 3.2 LAU lo deja claro: se consideran arrendamientos para uso distinto de vivienda “los celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”. En la práctica esto quiere decir que las siguientes entradas de esta serie no deben entenderse aplicables a los pisos de estudiantes (3).

Antes de cerrar la introducción quiero hablar sobre la forma del contrato. Tendemos a creer que los contratos son documentos largos y farragosos, pero en realidad un contrato es un simple acuerdo de voluntades y normalmente en el derecho español no hace falta ponerlos por escrito. El arrendamiento de finca urbana no es una excepción: no hay ninguna norma que obligue a escribirlo. Pero a efectos de prueba es muy útil y cualquiera de las dos partes puede compeler a la otra a formalizar el acuerdo en un documento escrito.

Lo más normal será que el arrendador te presente el contrato ya redactado para que lo firmes y que tú tengas más bien poca capacidad de negociación. Léelo bien y pregunta lo que no entiendas. Debería ir encabezado por el título “contrato de arrendamiento” (4), regular cosas como el plazo de duración, la cuantía del alquiler y las reparaciones y no decir ni media palabra sobre cómo tiene que vivir el inquilino su vida privada dentro de la casa. Lo ideal sería que le echara un ojo un abogado, pero esto no siempre es posible.

La ley permite también inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción le concede al casero un procedimiento especial para echar al inquilino que no paga. Sin embargo, también beneficia al arrendatario. Ya veremos que si el casero pierde la casa (por ejemplo, porque le ejecutan una hipoteca sobre la misma) o si la vende a un tercero, el arrendamiento termina y el inquilino se tiene que ir. Sin embargo, si el contrato está inscrito en el RP, opera la regla contraria: el adquirente está obligado a mantener el arrendamiento por todo el tiempo pactado por el casero original. Esto quiere decir que al arrendatario le puede convenir inscribir el contrato, sobre todo si la vivienda está hipotecada. Por desgracia, no es tan sencillo: para inscribir un contrato en el RP tiene que estar elevado a escritura pública, y no hay ninguna norma que permita que una de las partes obligue a la otra a realizar esta elevación.

Una última cosa: el arrendatario tiene que pagar un impuesto, el de Transmisiones Patrimoniales, en el momento de iniciarse el alquiler. El impuesto se paga de una sola vez y vale para toda la vida del contrato. Éste es un dato poco conocido, y además las Administraciones autonómicas (se trata de un tributo cedido a las CC.AA.) apenas practican liquidaciones forzosas, porque es muy poco dinero. ¿Cuánto? No se puede saber con certeza porque cada Comunidad Autónoma tiene sus tarifas, pero se suelen apartar muy poco de la establecida en la ley nacional. Por poner un ejemplo: si se trata de un contrato de arrendamiento por tres años con una renta mensual de 900 €, se pagan 129,6 € de ITP según la ley nacional. El impuesto se puede abonar redactando el contrato en un papel timbrado que se compra en los estancos o mediante el relleno y presentación del modelo 600. Es posible que el casero te exija que lo pagues, porque en el caso de que no lo hagas él pasa a ser el responsable subsidiario.

Espero que esta aproximación general (y el resto de entradas de la serie) sean útiles y ayuden a evitar abusos. Inquilino informado, casero desubicado.

(1) Sí, la relación es muy similar a la del obrero con el patrón. No, no es casualidad que el movimiento inquilinal que está empezando a surgir ahora tome el nombre de “sindicato”.

(2) Las reglas sobre el arrendamiento de vivienda se aplican también al resto de bienes que, sin constituir vivienda, vengan con ésta: muebles, trasteros, plazas de garaje, etc.

(3) Por cierto, ya que hablamos de estudiantes: el uso de las residencias universitarias está directamente excluido de la aplicación de la LAU (artículo 5.d). Es decir, que si en lugar de vivir en un piso de estudiantes vives en una residencia, la norma que regula tus derechos no es la LAU.

(4) Conozco un caso donde el arrendador intentó colar un contrato de hospedaje, que es el que se firma en hoteles y establecimientos similares. Es un contrato muy distinto del de arrendamiento.

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