Profesiones jurídicas VII - Los registradores

El mes pasado analizamos la figura del notario, y decíamos que funcionaba de una manera muy particular. Por un lado es, inequívocamente, un funcionario: así lo dice la ley, que además le concede competencias indudablemente públicas. Pero por otro lado se parece mucho a una empresa: cobra de sus clientes, contrata empleados y se establece donde quiere dentro de su demarcación. Hablábamos, entonces, de una figura mixta, de una extraña mezcla entre lo público y lo privado: un puesto funcionarial que en la práctica opera como una empresa.

Los registradores de la propiedad, figura que vamos a analizar hoy, funcionan igual. De hecho, el cuerpo de notarios y el cuerpo de registradores tienen muchas similitudes. Ambos se encargan de funciones vitales para el tráfico jurídico, y sueles tratar con ellos a la vez: normalmente el registrador trabaja sobre documentos notariales. Lo que el notario ha hecho, el registrador lo inscribe para que lo conozca todo el mundo: el primero certifica que un acto se ha realizado y el segundo le da publicidad.

Quizás una de las instituciones más importantes para garantizar el tráfico jurídico es la del registro. Todo queda siempre registrado. Tu nacimiento, matrimonio y muerte se inscriben en el Registro Civil. Si te condenan, tus antecedentes se anotan en el Registro de Penados y Rebeldes. Si fundas una asociación, se inscribe en el Registro de Asociaciones. Los registros aumentan la seguridad: en principio lo que está allí registrado es cierto, y como se trata de datos públicos nadie puede alegar que no los conoce. Además, opera el principio de tracto sucesivo, que quiere decir que cualquier anotación nueva debe estar en consonancia con las anteriores. Esto permite mantener la coherencia de la realidad registral.

Los registradores de la propiedad llevan tres de los registros más importantes del sistema, como son el de la propiedad (obviamente), el mercantil y el de bienes muebles. De hecho, nos referimos a ellos por un nombre acortado: en realidad este cuerpo de funcionarios de denomina “de registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles”. Espero que no les atribuyan más competencias, porque entonces sus tarjetas de visita van a tener que imprimirse en sábanas.

En el Registro de la Propiedad, pese a su nombre, solo se inscriben actos relativos a inmuebles. Cuando te compras una casa o cuando heredas una plaza de garaje, por ejemplo, lo anotas aquí. No es obligatorio, ojo: en ciudad sí que es más común ir al Registro de la Propiedad cuando se transmiten inmuebles, pero en el campo hay muchas tierras de labrar que han ido pasando de padres a hijos sin acceder al registro.

Uno de los actos más importantes que se inscribe aquí es la hipoteca, hasta tal punto que es la Ley Hipotecaria la que regula el Registro de la Propiedad y la propia figura del registrador. Para que una hipoteca sea válida debe constar en el Registro. Si no, es como si nunca se hubiera firmado. Tiene sentido, puesto que se trata de una garantía que recae sobre la propiedad hipotecada y que puede durar años: conviene que sea pública.

Aparte de transmisiones e hipotecas, en el Registro de la Propiedad se inscriben toda una pluralidad de actos que afectan a los bienes inmuebles: garantías distintas a la hipotecaria, usufructos, servidumbres, etc. El objetivo es que para cada finca conste quién es su propietario y qué otros tienen derechos sobre ella. Es posible inscribir también los arrendamientos, pero no es una práctica nada común porque habría que elevar el contrato a escritura pública y nadie lo hace.

El segundo registro que llevan los registradores de la propiedad es el mercantil. Si en el anterior se anotaban inmuebles, en éste se anotan empresas. Se trata de hacer una fotografía completa de la situación de cada sociedad mercantil del país, para que cualquiera se pueda hacer una idea más o menos fiel de cuál es la situación de una en concreto. Por esa razón, es obligatorio inscribir prácticamente todo lo que tiene que ver con el mundo empresarial, salvo la condición de empresario individual. Cualquier sociedad, incluso las más simples, debe acceder al Registro, y en él deben constar todas las modificaciones del contrato social, el nombramiento y cese de administradores, las sucursales, etc. También se inscriben las sentencias que afecten a la sociedad y los concursos de acreedores (1).

Además, el Registro Mercantil tiene competencias sobre la documentación de los empresarios. Es quien legaliza los libros empresariales, por ejemplo: la legalización es un trámite consistente en visar los libros con el objetivo de darle cierta fuerza a los datos contenidos en ellos (2). También es el encargado de tramitar los depósitos de cuentas: todas las sociedades mercantiles del país deben presentar en el Registro las cuentas anuales, así como las posibles auditorías que se hubieran practicado.

Por último, los registradores se encargan también del Registro de Bienes Muebles. Aquí se inscriben los bienes muebles de valor, sobre todo vehículos a motor (desde aeronaves hasta motocicletas) y maquinaria industrial. Si alguna vez has comprado un coche, has pasado por este registro. Además, se registran aquí las condiciones generales de la contratación, es decir, los párrafos de letra pequeña que no lees cuando firmas un contrato con una gran compañía. Al contrario que en los dos registros anteriores, no es necesario que el acto a inscribir conste en escritura, sino que se pueden anotar documentos privados.

¿Y cuál es el trabajo exacto del registrador en estos casos? ¿Qué tiene que hacer cuando un documento llega a sus manos? Pues tiene que calificarlo. La calificación es un acto jurídico que recae sobre tres elementos: la forma del documento (si las cosas que deben constar en escritura constan en escritura, por ejemplo), la capacidad y legitimación de su otorgante (si el que firma el documento tiene poder para otorgarlo) y la legalidad de su contenido. Sin embargo, el análisis de legalidad queda un poco diluido por el hecho de que solo puede tener en cuenta los documentos presentados y otros asientos del mismo Registro, por lo que muy probablemente no tendrá la información suficiente para realizar un control pleno.

Ya a nivel de parafernalia, los registradores tienen el tratamiento de “señoría” dentro de su oficina y en los actos públicos se sientan a la derecha del juez de Primera Instancia. Tienen derecho a llevar una placa de plata con el lema “Prior tempore, potior iure”, cosa que me encanta porque es uno de mis latinajos favoritos: significa “el que inscribe primero tiene el derecho más fuerte”. Pueden también llevar esa placa como medalla y como chapita para el ojal de la americana, con la finalidad de que se pueda saber que son registradores incluso si van de sport.

Como he dicho al principio, los registradores se parecen a los notarios en la forma tan particular de entender la profesión funcionarial. Sin embargo, hay una diferencia: mientras que el notario sí que tiene una faceta innegable de profesional liberal, el registrador no. El registrador recibe documentos, los califica y resuelve, punto pelota. Por eso, si el mantenimiento de ese extraño sistema mixto resulta más que cuestionable en los notarios, es completamente indefendible en los registradores.

Si los registradores son funcionarios, tienen que tener unas condiciones de trabajo equiparables a los demás burócratas de categoría similar: eso quiere decir oficina pública, salario procedente de presupuestos, prohibición de contratar empleados y fin de su tratamiento como autoridad. ¿Por qué un funcionario que trabaja en el Registro de la Propiedad tiene derecho a ser una especie de micro-empresario con derecho a que le llamen “señoría” y otro que trabaja en el Registro de Asociaciones no? La actual concepción del sistema es franquista (la Ley Hipotecaria es de 1946 y el Reglamento de 1947), y los sucesivos gobiernos democráticos no han hecho más que añadirle competencias a un cuerpo que no tiene ningún sentido que siga existiendo (3).

La existencia del sistema actual es incluso peligrosa. Si los registradores no tienen un salario pagado por la Administración sino que viven de su clientela, buscarán ampliarla. Pero como no pueden expandirse territorialmente, fijar sus precios, ampliar mercado ni diferenciarse de la competencia, su única salida es pedirle al poder público que aumente la lista de actos que se pueden inscribir y que suba los aranceles. Y no es que tenga malos contactos con dicho poder público: el propio Rajoy es registrador de profesión (4).

El cuerpo de registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles debe desaparecer. Sus funciones deben ser atribuidas al Ministerio de Justicia y encargadas a funcionarios que lo sean con todas las consecuencias.

(1) El concurso de acreedores es un procedimiento que se abre cuando una entidad no tiene dinero suficiente para afrontar sus deudas. El objetivo del concurso es hacer viable el pago (quizás forzando a los acreedores a cobrar menos o a esperar más) y, si no es posible, liquidar la empresa para que al menos se cobre algo.

(2) Tradicionalmente se legalizaban los libros en blanco: se le hacía un troquel especial al libro y el empresario iba escribiendo ahí las actas que se levantaban. Así, si el libro contiene un acta que dice que el día X hubo una reunión y se adoptaron tales y cuales acuerdos, en principio tal información es fiable. Desde 2015 se legalizan los libros a posteriori: al final del año se mandan al Registro y quedan visadas todas las actas de los últimos doce meses.

(3) Como curiosidad, el artículo 279 LH sigue estableciendo como requisitos para acceder a la profesión los de ser varón y mayor de 23 años. Se trata de un precepto que no se aplica porque es claramente inconstitucional, pero que nadie se ha molestado en reformar.

(4) En el artículo enlazado se cita la atribución del Registro Civil a los registradores como otra de las prebendas que han recibido éstos. En realidad éstos se quejaron bastante de recibir ese trabajo, puesto que el Registro Civil es gratuito. Supongo que Rajoy no se atrevió a implantar una tasa por inscribir matrimonios y defunciones. El asunto está ahora mismo en impasse: no sabemos quién se quedará con el Registro Civil.

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