El teletrabajo en pisos de alquiler

Se ha vuelto a hacer viral una noticia que se publicó hace unos meses: «Propietarios rechazan alquilar sus pisos a personas que teletrabajen: "Por una oficina puedo cobrar mucho más"». En realidad es más una no-noticia: en el periódico han entrevistado a una única unidad de señor casero (un tal Javier Carrera, dueño de varios pisos en Vigo, que debe de ser colega), que sostiene que es razonable negarse a alquilar un piso a alguien que teletrabaje porque entonces podría alquilarlo como oficina o como local comercial y ganaría más. A partir el ahí, el medio se marca una pieza favorable a los caseros en la que no se toman la molestia de consultar a un simple abogado para que matice las tonterías que los dos entrevistados (el arrendador y el tipo de la inmobiliaria) vomitan sin parar.

Antes de hablar de razonabilidad y legalidad, una precisión: no, José Adalberto, nadie te va a alquilar como oficina tu cuchitril de 40 metros cuadrados con más humedades que ventanas y con muebles que ya eran viejos cuando Franco era cabo. De verdad que no. Ningún negocio se va a meter ahí. De hecho, solo puedes alquilarlo como vivienda al precio absurdo al que lo tienes porque la cosa está fatal y la gente necesita un techo, que si no te lo tenías que comer con patatas.

Aclarado esto, prosigamos. A la hora de alquilar inmuebles, la ley determina tres grandes categorías: inmuebles rústicos (explotaciones agrícolas, ganaderas, madereras, etc.), inmuebles urbanos para uso de vivienda (casas) e inmuebles urbanos para uso distinto de vivienda (locales comerciales, oficinas, plazas de garaje, etc.). Cada uno de los tres tipos tiene su propia legislación y sus propias características.

Los tipos que nos interesan son los dos últimos. Ambos están regulados en la famosa LAU, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un simple vistazo al índice de la ley nos muestra la disparidad: hay 22 artículos para regular el arrendamiento de vivienda y solo 7 para regular el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Además, y esto es algo que no sale en el índice, los 22 artículos que regulan el arrendamiento de vivienda son obligatorios (artículo 4.2 LAU) y solo caben pactos en contrario cuando beneficien al inquilino o cuando la ley lo autorice (artículo 6 LAU). Por el contrario, los 7 artículos del otro arrendamiento no son obligatorios, sino que las partes pueden pactar otra cosa si lo prefieren (artículo 4.3 LAU).

¿A qué se debe esta diferencia? Fácil. En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, se presume que ambas partes del contrato están en posición similar, que son dos profesionales que se ponen de acuerdo para llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso. No hay diferencias de poder entre ellos: uno tiene un local, otro quiere un local y pactan unas normas para la cesión. Por ello la regulación es poca y potestativa. Todos sabemos que es una suposición excesivamente genérica y que no se cumple, por ejemplo, en caso de pequeños negocios que alquilan oficinas o locales a grandes corporaciones, pero es la que hace la ley.

En los arrendamientos de vivienda se presume lo contrario. La ley asume que el inquilino está en peor situación que el casero, porque este tiene mucha más capacidad de presión que aquel. Es una asunción correcta. Si se rompe el contrato, el arrendatario se tiene que buscar de un día para otro un lugar para vivir, deshacer toda su casa, meterla en cajas y mudarse, mientras que el arrendador solo pierde dinero. Por eso, la ley tiene una regulación más detallada y, además, imperativa: busca proteger a la parte más débil de un contrato. Es una lógica parecida a la que rige el derecho laboral (1). Y bueno, no hay ni que decir que esta protección no siempre es tan elevada como desearíamos, pero, de nuevo, yo explico la lógica que hay detrás de la norma.

Así que no es solo cuestión de dinero, que también. Si en un piso caben ambos tipos de alquileres, en condiciones normales (2) el dueño va a preferir alquilarlo para uso distinto de vivienda, porque hay menos normas y le puede sacar mucha más rentabilidad. Cabe plantearse entonces la duda: si un inquilino vive en el piso pero también trabaja en él, ¿qué alquiler le toca? ¿Es vivienda o es uso distinto de vivienda?

La duda, que siembra artificialmente la noticia que comentamos, no es tal. La LAU responde en sus primeros artículos, y la respuesta que da es bastante obvia: es arrendamiento de vivienda el que tenga como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y es arrendamiento para uso distinto de vivienda el que tenga cualquier otro destino primordial (incluyendo expresamente los casos en que en se alquila la finca para ejercer una actividad económica). Fácil y sencillo: el régimen aplicable será el de la actividad principal que se desarrolle en el local.

Y en el caso de una vivienda donde se teletrabaja, ¿cuál es el destino principal? No hay ninguna duda: vivienda. La propia frase lo dice: es una vivienda donde se teletrabaja, no una oficina donde se vive. En esa casa es donde habita de forma permanente el arrendatario y, quizás, su pareja y otros familiares. Es donde duerme, donde cocina, donde tiene sus efectos personales, donde se pone el pijama para ver el Sálvame y donde reposa los domingos de resaca. Es una vivienda desde cualquier perspectiva que lo mires.

Da igual que teletrabaje, como da igual que dirija un pequeño negocio online o incluso que dedique una habitación a tener un despacho profesional (algo que hacen a veces algunos profesionales liberales). El destino primordial de la finca es servir de vivienda, y en mi vivienda yo puedo hacer lo que me dé la gana dentro de unos límites muy amplios. Incluso trabajar, para mí mismo o para terceros. De forma correlativa, el artículo 27.2.f LAU permite al arrendador resolver el contrato «cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Mientras siga teniendo como finalidad la residencia de una persona, como si se muda allí Jeff Bezos y dirige Amazon en calzoncillos.

En cuanto a esas cláusulas que supuestamente se están extendiendo por las grandes ciudades en las que el casero prohíbe al inquilino que teletrabaje, pues son la enésima gañanada de una clase arrendadora que no sabe ni atarse los cordones sin ayuda. Gañanada ilegal, claro. Como el caso ya comentado de las mascotas en pisos de alquiler y otras mil prohibiciones que se pretenden incorporar a los contratos, son ilegales por contravenir derechos fundamentales.

El derecho a la intimidad me permite desarrollar mi vida como yo lo crea conveniente, y el propio domicilio es un lugar donde se proyecta con mayor intensidad. Los terceros no pueden interferir ahí. Ni siquiera aunque yo consienta, ya que este consentimiento sería nulo: no puedo renunciar a mis derechos fundamentales. Aparte, ¿cómo lo van a descubrir? Si, de nuevo con la Constitución en la mano, el derecho a la intimidad también prohíbe que mi casero entre en casa si yo no se lo permito.

Así que no, no es razonable pretender prohibir el teletrabajo en pisos de alquiler y, desde luego, no es legal. Si os lo hacen, o si os preguntan con el fin de rechazaros, vosotros usad la vieja solución ante abusones: les decís lo que quieren oír y luego hacéis lo que os parezca. Que para eso estáis en vuestro derecho.

 

 

 

 

(1) Estas mismas razones son las que han hecho que las asociaciones de inquilinos se denominen «sindicato», a pesar de no ser legalmente sindicatos.

(2) Hago este matiz porque, por ejemplo, en mi barrio, donde los comercios locales están cerrando que es un gusto pero la gente sigue teniendo necesidad de vivienda, muchos locales se están reconvirtiendo en casas.

 

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