El truco del descuento

A mi alrededor siempre hay gente que busca piso, así que ando bastante actualizado de las trampas que cuela (o intenta colar) la clase arrendadora de este país. En estos días de pandemia se ha vuelto muy popular un truquito relacionado con el precio del alquiler, aunque en puridad ya existía antes. Se aplica sobre todo a pisos que han sido “de temporada” (o sea, Airbnb) y que ahora, como no pueden acceder a ese mercado, pretenden constituir un alquiler de vivienda hasta que vuelva el turismo.

Estos pisos se ofertan a precios pre-COVID (o sea, carísimos) pero con una coda: durante los primeros X meses o años, hay un descuento de tantos euros al mes, incluso de varios cientos. Pasado ese plazo, el descuento desaparece y el precio vuelve a ser el pactado en el contrato. El objetivo obvio es echar al inquilino si este se empeña en quedarse, por la vía de hacerle inasequible el alquiler. Antes de la pandemia de coronavirus, el truco se usaba para poder sacar el piso al mercado antes del cumplimiento del plazo de cinco o siete años que marca la LAU tras la reforma de 2019.

Un recordatorio de derecho arrendaticio. Antes de la reforma de 2019, los alquileres duraban el tiempo pactado, pero si ese plazo era inferior a tres años el inquilino tenía derecho a prorrogarlo hasta precisamente esos tres años: solo entonces podía el arrendador dejar de renovarle el contrato. Después de la reforma de 2019 el plazo de tres años se amplió a cinco (si el arrendador es persona física) o siete (si es persona jurídica). Así que cuando me refiera al plazo de “cinco o siete años” quiero decir exactamente eso: el tiempo mínimo durante el cual no se puede expulsar al arrendatario y que varía según si su casero es una persona o una empresa.

Vale, ¿qué pasa con el truco descrito más arriba? Que el precio de los contratos de alquiler no puede subir como quieran las partes. La renta solo puede subir cada año de vigencia, en los términos pactados por las partes y, desde 2019, nunca con un incremento superior al IPC. Esta norma rige sobre todo durante los cinco o siete años, porque la práctica habitual cuando termina ese plazo es que el arrendador exija negociar un precio nuevo so pena de no renovar el contrato. Así que un incremento de a lo mejor 300 € se sale de la escala de lo permitido.

“Pero espera un momento”, podría decirse de contrario. “Esto no es un incremento. El precio es el que es, el pactado en el contrato. Lo que había era un descuento que deja de aplicarse. Y la LAU no prohíbe hacer descuentos en el precio del alquiler”. Esto es, sin duda, lo que se aduce cada vez que se clama que semejantes subidas son ilegales: que no son realmente subidas, sino que lo de antes era una bajada que ahora se termina.

Dejad que os introduzca el concepto de “fraude de ley”. El fraude de ley consiste en ampararse en el texto de una norma para conseguir un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico (artículo 6.4 CC). El ejemplo claro es el de los matrimonios de conveniencia: dos personas que en realidad no quieren contraer matrimonio (no quieren iniciar la unión marital presidida por el afecto mutuo que regula el Código Civil) lo contraen para conseguir un efecto que de otra forma no podrían conseguir. Por ejemplo, papeles de residencia para un miembro de la falsa pareja. Se están amparando en una norma que en realidad no es aplicable para conseguir un efecto contrario al ordenamiento jurídico: en este caso, obtener un beneficio que no les toca.

Aquí sucede un poco lo mismo. El arrendador se ampara en el texto de una norma (“la ley permite incluir descuentos en los contratos de alquiler”) para lograr un efecto prohibido: una subida del precio del alquiler muy superior al IPC y en el plazo en que al arrendador (que es quien ha redactado el contrato) le venga bien, no en los momentos de renovación anual. Formalmente no hay subida. Materialmente sí que la hay, y muy notable.

“Pero ¿cómo va a ser fraude, si el arrendatario sabe exactamente cuánto va a tener que pagar después de que finalice el plazo de descuento?” Bueno, es que eso no es relevante. Supongamos que, en vez de decirse “el precio es 900 pero el primer año se paga 600 debido a un descuento” se dice “el precio es 600 el primer año y luego 900”. En ese segundo caso también se sabría cuánto se va a cobrar después del primer año, pero todos tendríamos claro que es un aumento ilegal. ¿Por qué entonces en el primero no?

¿Es porque en el primer caso llamamos “precio” a la cantidad alta y hablamos de un descuento? También irrelevante. En los contratos, las cosas son lo que son, no lo que las partes dicen que son. Si yo te vendo una casa a cambio de un precio de 3 €, cualquier juez interpretará que lo que hay ahí es una donación, pero que nosotros estamos intentando eludir las normas de la donación por a saber qué razones (civiles, fiscales o incluso puramente personales). Y tratará el contrato como la donación que es, no como la compraventa que hemos intentado fingir. Aquí igual.

Además, ¿cuál es la causa del descuento? Un descuento siempre es por algo. En relaciones comerciales, las tiendas no pueden ofrecer descuentos porque sí. En relaciones entre particulares, como las que se dan cuando se alquila un piso, este tema no está tasado, pero cualquier juez se fijará en ese asunto. ¿El descuento se basaba en algo? ¿En obras realizadas por el inquilino (posibilidad prevista en la LAU)? ¿En las relaciones personales entre casero y arrendatario? ¿En cualquier otra razón mínimamente justificable? Pues será un descuento de verdad.

Ahora, si no es así es que se trataba de un descuento falso, impuesto para que el contrato sea inasequible una vez pasados los primeros años y así poder sacar el piso al mercado de nuevo, convertirlo en un Airbnb o cualquier otra cosa. O sea, una subida de precio encubierta, camuflada bajo un descuento. Esa cláusula contraria a la ley y perjudicial para los derechos del inquilino es, por esta misma razón, nula: se tiene por no puesta y no habría que pagar la subida.

No sé si existe jurisprudencia sobre este tema. Dado que es una práctica que empezó a popularizarse a partir de la reforma de marzo de 2019, ha dado poco tiempo para que empiecen a retirarse esos falsos descuentos, que inquilinos bien informados se nieguen a pagar la subida y que comience el asunto a llegar a los tribunales. Pero si la hay, a mí no me queda duda de que, aunque al principio pueda ser un poco vacilante, acabará por imponerse la razón. Estamos ante un fraude de ley.

¿Te ha gustado esta entrada? ¿Quieres ayudar a que este blog siga adelante? Puedes convertirte en mi mecenas en la página de Patreon de Así Habló Cicerón. A cambio podrás leer las entradas antes de que se publiquen, recibirás PDFs con recopilaciones de las mismas y otras recompensas. Si no puedes o no quieres hacer un pago mensual pero aun así sigues queriendo apoyar este proyecto, en esta misma página a la derecha tienes un botón de PayPal para que dones lo que te apetezca. ¡Muchas gracias!