A medio
plazo, por cierto, nos lleva a un debate jurídico bastante interesante, en relación
a la nunca resuelta naturaleza del decreto-ley. El decreto-ley lo emite el
Gobierno y lo convalida el Congreso. Pero esa convalidación, ¿es una aprobación
definitiva (de tal suerte que hasta entonces la norma no ha existido realmente
y todos sus efectos eran provisionales) o es una decisión sobre si se deroga o
no (de tal modo que hasta entonces la norma sí ha existido y todos sus efectos
han sido definitivos)? Esta pregunta no tiene mayor importancia si se produce
la convalidación, pero sí la tiene si se deniega: si tomamos la primera opción,
los actos que se dictaron en ejecución del decreto-ley no convalidado se volatilizan;
si tomamos la segunda, permanecen.
En el
derecho español hay apenas un puñado de decretos-ley que no se hayan
convalidado (si no recuerdo mal éste era el cuarto), por lo que no hay jurisprudencia
constitucional al respecto. Sin embargo, en este caso, el decreto de alquileres
de 2018 estuvo rigiendo un mes hasta su rechazo por el Congreso. Eso son muchos
contratos de alquiler, que van a cumplir tres años en diciembre de 2021 y enero
de 2022: en ese momento los propietarios intentarán echar a los inquilinos,
éstos responderán diciendo que el contrato se firmó bajo una ley que les permitía
estar cinco o siete años dependiendo del caso, el asunto llegará al Tribunal
Constitucional y sabremos por fin cuál es oficialmente la naturaleza del decreto-ley.
Y yo,
si sigo teniendo este blog, lo comentaré aquí.
Pero
hasta entonces, me voy a limitar a glosar la nueva norma, la que acaba de ser
convalidada por el Congreso, que en realidad es una versión corregida y
aumentada de la de 2018. Así pues, podéis pinchar en el enlace que he puesto al
principio y leer ese artículo, porque básicamente todo lo que dice en él sigue
estando vigente. Sobre ese esquema se ha construido lo siguiente:
1.- Más plazo para notificar la no
renovación. La ley establece dos periodos básicos: uno de prórroga forzosa,
en el que el contrato se va renovando cada año pero el arrendatario puede evitar
dicha renovación (es decir, irse del piso); y uno de prórroga voluntaria, que
sucede tras la forzosa, y que funciona por trienios pero ambas partes pueden
impedirla. En ambos casos se entiende que hay prórroga salvo que la/s parte/s
legitimada/s para ello comuniquen que no quieren seguir con el contrato. La pregunta
es: ¿qué plazo tienen para ello?
Tradicionalmente,
el plazo era de un mes. Pero ahora se ha decidido subir para la segunda
prórroga, la trienal voluntaria: el arrendador debe comunicar su voluntad de
terminar el contrato con cuatro meses de
antelación, y el arrendatario con dos. En otras palabras, que si tu periodo
de prórroga obligatoria (o cualquiera de tus prórrogas voluntarias) vence a 1
de noviembre y el 1 de julio tu casero no te ha notificado que debes irte, no
puede ya echarte. Debía notificarte con cuatro meses de antelación y no lo ha
hecho.
2.- Aumenta el derecho del arrendatario
sobre la vivienda enajenada. Hasta ahora, si el arrendador vendía o perdía
la vivienda, el arrendatario quedaba en muy mala situación. El adquirente en
principio no tenía que respetar el alquiler salvo que el contrato estuviera
inscrito en el Registro de la Propiedad, y ¿qué contratos están inscritos en
España? Ninguno. Había alguna posibilidad de interpretar lo contrario (que el adquirente
sí debía respetar un arrendamiento que conociera) pero no era evidente y no
siempre se admitía: en general se aplicaba el viejo aserto jurídico de que “venta
quita renta”.
Ahora
ya no será así. La venta de la vivienda arrendada o su pérdida por parte del
arrendador (por ejemplo, porque se ejecuta una hipoteca o una opción de compra
sobre la casa) ya no afectan al contrato de arrendamiento que esté en periodo
obligatorio. O en otras palabras, si estás en ese periodo de prórroga forzosa
de cinco años para arrendadores persona física y siete años para arrendadores
persona jurídica, te da igual que tu casero venda o deje de vender la casa:
eres inamovible.
3.- El tema de los precios. La razón
principal por la que el Congreso echó para atrás el decreto de 2018 fue el tema
del precio del alquiler: la norma no incluía regulación alguna al respecto,
salvo un parche para los contratos de renta más baja. Este tampoco resuelve el
problema pero sí aumenta la amplitud del parche: dentro del mismo contrato, el
incremento anual de la renta no podrá superar el aumento del IPC.
4.- Fin de los desahucios sin fecha. Otra
de las medidas del decreto es que obliga (y manda narices que en 2019 tengamos
que estar celebrando esto, o incluso que sea motivo de celebración) a que se
fije día y hora exacta para el desahucio en caso de impago. Se acaba así, o al
menos se pretende acabar así, con esas esperas largas e interminables, durante
semanas o meses, hasta que una mañana se persona la comisión judicial y te echa
de tu casa con lo puesto. Sabiendo el día y la hora puedes al menos prepararte…
y, reitero, es alucinante que esto se considere una victoria y uno de los
puntos que ha ayudado a que el decreto pase.
En
esas estamos. Un decreto normalillo, descafeinado, marca PSOE, que ha salido
aprobado porque es eso o seguir como estábamos. Por supuesto, para después de
las elecciones se prometen reformas sin cuento, toda clase de avances sociales
y “una nueva Ley de Vivienda”, ha dicho el ministro.
Y seguro que también van a derogar el concordato.
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